Jak zkontrolovat právní čistotu bytu a na co si dát při koupi pozor, to si povíme v tomto článku!
Obsah
Nákup bytu na sekundárním trhu je transakce, ve které je nutné vzít v úvahu řadu nuancí, o kterých budeme diskutovat v tomto článku. Co tedy potřebujete vědět při koupi druhého bydlení?
Jak zhodnotit oblast před nákupem
Koupě druhého bydlení – na co se zaměřit? Často s takovým požadavkem přicházejí potenciální majitelé. Je však důležité si uvědomit, že je třeba hodnotit nejen jeden byt. Charakteristickým rysem sekundárního trhu s nemovitostmi je, že domy se nacházejí v dlouhodobě zastavěných oblastech, což znamená, že problém s infrastrukturou není tak akutní jako u novostaveb. Ale přesto stojí za to věnovat pozornost některým věcem.
Pokud je dům blízko metra nebo pozemní dopravy, je to obrovské plus pro pohyb po městě. Mohou ale nastat nepříjemná překvapení – nezvaní hosté, kteří přijdou k nejbližším vchodům s ne nejčistšími (v pravém slova smyslu) úmysly. Pokud dáváte přednost logistice, věnujte pozornost tomu, zda je dvůr domu uzavřen – zákon umožňuje instalovat zábrany a dokonce i ploty.
Mimochodem o dopravě. Pokud prochází blízko domu, stojí za to vyhodnotit, zda hluk nebo světlo z něj obyvatelům překáží. Zejména v noci mohou rušit tramvajové zvonky, vibrace metra, světlomety autobusů.
Pozor na dostupnost obchodů. Specifikem velkých měst je často to, že čím blíže je oblast k centru, tím méně dostupné supermarkety v okolí najdete. Velmi drahé nebo vzdálené obchody nejsou nejlepší volbou pro dlouhodobý pobyt.
Pokud je to pro vás důležité, zjistěte si, zda se v okolí nenacházejí parky, pěší zóny, cyklostezky. To platí pro ty, kteří sportují, milují dlouhé procházky nebo vychovávají psa. V každém případě se vyplatí vědět předem, jak je hodnocena environmentální situace v oblasti. Na internetu lze najít mapy s hodnocením čistoty vzduchu a vody v různých částech měst.
Posouzení blahobytu čtvrti a mikrookresu může být obtížné (pokud nehledáte byt v místě, které je předem umístěno jako elitní), ale devastace, opuštěnost a nepořádek, které jsou nápadné, by měly upozornit vás.
Důležité! Kupujete-li byt s pomocí realitního makléře, nevěřte slepě jeho prohlášením a neomezujte se jen na krátkou „ukázku“ bytu. Nejenže navrhne, jak vybrat byt na sekundárním trhu, ale může si také chtít zajistit co nejatraktivnější čas a formát pro předvedení bytu – to je jeden z triků, který používají bezohlední zprostředkovatelé. Další informace o tom, jak nenapadnout jejich návnadu, si přečtěte v našem článku. A pro jistotu je lepší se přijet podívat do areálu znovu, už na vlastní pěst. Možná má smysl mluvit se sousedy, pokud je to možné.
Jak posoudit stav domu před koupí bytu
Kromě toho, co je zřejmé (co lze posoudit vizuálně), věnujte pozornost stavu dvora, pokud existuje, počtu aut v blízkosti domu, zelených ploch.
O společný majetek se obvykle stará správcovská společnost. Má smysl se ptát, kdo dům obsluhuje, a jestli jsou nějaké stížnosti ze strany obyvatel. Je důležité věnovat pozornost tomu, zda jsou sklepy otevřené nebo uzavřené. Pro velká města je aktuální problém svozu a třídění odpadků. Pokud je to pro vás principiální záležitost, ověřte si, jak přesně funguje místní provozovatel likvidace odpadu.
Právní nuance nákupu bytu na sekundárním trhu
Koupě bytu, ve kterém nebudete prvním majitelem, má řadu rysů ryze právního charakteru. A je velmi důležité všechny fáze osobně kontrolovat, abyste se nedostali do nepříjemné situace (např. „najednou“ zjistíte, že byt má více vlastníků, o kterých jste nebyli informováni, nebo jsou tam stále evidováni cizí lidé ). Nuance při nákupu trhu na sekundárním trhu čistě právní povahy zahrnují kontrolu čistoty krytu.
Abyste se ujistili, že byt má „čistou“ historii a nikdo se vás nesnaží oklamat, postupujte takto:
1. Vyžádejte si výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí (EGRN). Takže si prověříte vlastníka a pochopíte, komu byt patří – a zda je to osoba, která vám jej prodává (připomeňme, že to může být i jeho zástupce, na základě plné moci). Výpis si můžete pořídit sami (je však třeba počítat s tím, že od 1. března 2023 přestaly být informace o držitelích práv k nemovitostem ve výpisech USRN veřejné), můžete o něj požádat na webu Rosreestr, MFC nebo v jedné z kanceláří Rosreestr.
Výpis vám také poskytne informace o tom, zda je byt zatížen věcným břemenem (např. zda je v zástavě, zda se stal zástavou úvěru a podobně).
Důležité! Pokud si nejste jisti svými schopnostmi, zapojte do kontroly bytu právníka. Musí to být nezávislý specialista, který není spojen s prodejci ani s realitní kanceláří. Budete tak mít jistotu, že je zcela na vaší straně.
Pokud byl byt koupen na hypotéku, vyžádejte si od banky potvrzení, že hypotéka je splacena a všechny platby byly uhrazeny, jinak budete muset hypotéku zaplatit.
2. Požádejte o předložení technického a katastrálního pasu bytu.
Zde je důležité se ujistit, že uvedené údaje odpovídají stavu pouzdra, které se vám zobrazí. Pokud majitelé provedli větší opravy a nedohodli se na tom (což by se mělo projevit v pasportu), můžete mít v budoucnu problémy. Navíc nelegální opravy mohou vést k problémům se samotným bydlením, protože bezpečnost všech změn je zpochybněna.
3. Doklady potvrzující totožnost vlastníka a jeho finanční a právní postavení.
Totožnost osoby, která vám byt prodává, musí být totožná s tou na listu vlastnictví. Můžete to zkontrolovat tím, že požádáte o nahlédnutí do pasu.
Jak jsme již uvedli, prodat byt může i zástupce vlastníka, v tomto případě však musí mít plnou moc opravňující k takovému jednání. Určitě si to vyžádejte a ujistěte se, že plná moc je notářsky ověřená.
Bohužel klamání s “falešnými majiteli” bytu je stále aktuální, takže v tomto případě je třeba být ve střehu.
Mimochodem, pokud má vlastník manžela, je k prodeji nutný souhlas druhé poloviny, protože byt získaný v manželství se považuje za společné jmění. Pokud vám prodají byt bez souhlasu manžela nebo manželky, mohou obchod napadnout.
Pokud náhle máte pochybnosti o přiměřenosti prodejce, máte právo vyžádat si certifikáty od neuropsychiatrických a narkologických ambulancí. Faktem je, že pokud je vlastník uznán jako nezpůsobilý (a to mohou po zaplacení zorganizovat příbuzní), lze transakci zpochybnit.
Kromě toho zkontrolujte u prodejce záznam v rejstříku trestů (za tímto účelem byste se měli obrátit na soudy v místě jeho registrace), pokud se ukáže, že je souzen nebo byl žalován o velké částky peněz, je lepší transakci odmítnout.
4. Výpis z finančního osobního účtu.
Je to nezbytné, abychom se ujistili, že neexistují žádné dluhy za bydlení a komunální služby. Pamatujte, že po uzavření transakce jsou všechny případné dluhy převedeny na nového vlastníka, tedy na vás. Abyste nedlužili pořádnou částku, zjistěte si předem, zda byli vlastníci odpovědnými plátci.
Co dalšího je důležité vědět
Zjistěte, kdo přesně je v bytě přihlášen. K tomu můžete požádat majitele o potvrzení o složení rodiny. Majitel ho může získat v MFC.
Tento certifikát bude označovat všechny osoby registrované v bytě nyní, stejně jako ty, kteří v něm byli dříve registrováni. Na co byste si měli dát pozor je, zda jsou v bytě přihlášeny nezletilé děti. Pokud ano, ověřte si, zda pro ně existuje náhradní bydlení, kam je lze po propuštění přihlásit, protože jinak je ze zákona nebude možné odhlásit.
Postup pro převod peněz
Také důležitá nuance, musíte se o to postarat předem. Objednávka zapadá do smlouvy, obě strany ji musí splnit. Jedním z nejbezpečnějších způsobů je převod peněz na účet notáře, odkud si je po uzavření kupní smlouvy a převodu bytu na nového majitele, tedy na vás, převezme předchozí majitel.
Mimochodem, nezapomeňte, že pokud jste dosud nedostali odpočet nemovitosti, můžete to udělat a v našem článku vám řekneme jak přesně.
Shrnout!
Právní due diligence bytu na sekundárním trhu je velmi důležitá, protože několik předchozích majitelů představuje potenciální problémy pro nového majitele. Nezanedbávejte ověřování dokladů a buďte ostražití. V případě pochybností se obraťte na právníky, kteří vám budou schopni poradit v otázkách, které vás zajímají, a prověřit byt při koupi na sekundárním trhu.
