Darovací smlouva je legální způsob bezplatného převodu nemovitosti do vlastnictví nebo s ponecháním vlastnického práva k užívání. V případě nemovitostí se příjemci, kteří neznají právní nuance registrované smlouvy, snaží nemovitost okamžitě prodat na trhu. Pojďme si proto zjistit, zda je možné darovaný byt prodat a jaká daň z příjmu je stanovena za bezplatný převod nemovitosti.
Vlastnosti postupu
zopakujme si, Darování je forma transakce, jejímž principem je bezúplatný převod nemovitostiV tomto případě může majitel byt zpočátku darovat nebo zajistit zachování vlastnických práv.
Darování vlastnictví znamená, že příjemce nakládá s přijatým majetkem dle svého uvážení.: prodat, pronajmout nebo znovu darovat. Pokud vlastník při registraci darovací smlouvy zanechal právo k nemovitosti, bude možné nemovitost legálně zcizit s písemným souhlasem nebo po smrti dárce.
Při sepisování darovací smlouvy k nemovitosti příjemce souhlasí s nadcházejícím postupem a musí být o transakci předem informován.
Poznámka Při registraci darovací smlouvy k nemovitosti je zakázáno požadovat od příjemce materiální náhradu.V tomto případě je podepsaná dohoda považována za nezákonnou.
Možný vznik dědiců
V situacích s darovaným bytem jedinou překážkou prodeje darovaného majetku budou dědicové, který chtěl napadnout registrovanou darovací smlouvu.
Podívejme se na situaci – obdarovaný obdrží do vlastnictví obytný prostor na základě darovací smlouvy od blízké osoby. Po registraci smlouvy dárce náhle zemře. Zároveň se na prahu domu objeví pobouření dědici, kteří požadují okamžité zrušení aktuální darovací smlouvy. Pokud potenciální dědici u soudu prokáží, že předchozí majitel neposkytl vysvětlení ze svého vlastního jednání, nebo že obdarovaný úmyslně spáchal vraždu bývalého majitele, soud se postaví na stranu dědiců a smlouvu automaticky zruší.
zdůrazňujeme Vznik dědiců v průběhu úplatného zcizení nemovitosti často končí soudním sporemJak však ukazuje praxe, soud zřídka ruší platnost darovací smlouvy, vzhledem k nedostatku doložených důvodů.
Platí se daň z darovaných nemovitostí?
Povinnost platit daň z příjmu závisí na vztahu příjemce k dárci. Situace, kdy nebudete muset platit daň z darovaného bytu:
- Příjemce je blízký příbuzný dárcerodič, dítě, prarodič, vnuk/vnučka, sourozenec, manžel/manželka;
- Blízký příbuzný manžela/manželky;
- Svěřenec nebo opatrovník.
V jiných situacích Pokud je darovací smlouva sepsána pro třetí osobu, je nutné zaplatit daň z příjmu z darovaného majetku ve výši 13 % z odhadní hodnotyAbyste mohli vypočítat částku, budete si nejprve muset objednat odhad ceny bytu u státního registračního úřadu.
Je možné prodat darovaný byt?
Po převodu vlastnictví má příjemce právo provádět veškeré právní úkony. Proto odpověď na otázku, zda je možné darovaný byt prodat, říkáme sebevědomé „ano“Jediný případ, kdy nový vlastník nemá právo zcizit nemovitost, je tehdy, když si dárce ponechá vlastnické právo.
Postup prodeje darovaného bytu je standardní a nevyžaduje zvláštní balíček dokumentů.
Musím platit daň z prodeje darovaného bytu?
Zopakujme, že tato transakce je považována za klasickou, proto příjemce nebude muset platit daň z příjmu z prodeje bytuVýjimkou je druhý prodej bytu za posledních pět let nebo prodej bydlení uskutečňuje osoba s trvalým pobytem v Běloruské republice.
Měli byste očekávat potíže při prodeji bytu?
Jak praxe ukazuje, Aby bylo možné prodat darovaný byt, je důležité věnovat pozornost právní složce, protože i po deseti letech se mohou nalézt dědici, kteří budou chtít nemovitost odebrat zrušením registrované darovací smlouvy. Proto Abyste se vyhnuli soudním sporům, doporučujeme využít due diligence nemovitostiV této situaci se nemusíte obávat, že po uplynutí neurčité doby přijdou dědici s důkazy pro zrušení smlouvy.
V dalších aspektech zbývá správně posoudit tržní hodnotu darovaného obytného prostoru, zveřejnit inzerát na internetu a najít zájemce o koupi a následně provést klasickou realitní transakci.
V tomto článku hovoříme o vlastnostech, podmínkách a pravidlech prodeje bytu příbuznému po darování.
Autor, právník s praxí 5+
V tomto článku hovoříme o vlastnostech, podmínkách a pravidlech prodeje bytu příbuznému po darování.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
obsah
- Kdy je možné byt po darování prodat?
- Je nutné k prodeji darovaného bytu získat souhlas manžela?
- Daň z prodeje darovaného bytu
- Kdo je blízký příbuzný?
- Jaké doklady jsou potřeba k prodeji bytu po darování?
- Právní pomoc při prodeji/nákupu bytu
Kdy je možné byt po darování prodat?
Darovací smlouva umožňuje bezúplatně převést byt do vlastnictví jiné osoby. Na „nového vlastníka“ přitom přecházejí práva a povinnosti ve stejném rozsahu jako při běžném prodeji a koupi, to znamená, že obdarovaný má právo s darovanou nemovitostí nakládat dle vlastního uvážení, včetně prodeje .
Dárce nemá právo zakázat prodej bytu po jeho darování, neboť nelze stanovit podmínky, které by obdarovaného omezovaly ve svobodném vlastnictví a nakládání s majetkem.
Darovací smlouva umožňuje bezúplatně převést byt do vlastnictví jiné osoby. Na „nového vlastníka“ přitom přecházejí práva a povinnosti ve stejném rozsahu jako při běžné koupi a prodeji.
Svůj byt můžete kdykoliv prodat. Hlavní věc je, že Jednotný státní registr nemovitostí již obsahuje informaci, že jste vlastníkem bytu, který vám byl přidělen.
Dokumenty k registraci lze podat prostřednictvím:
Lhůta pro aktualizaci informací v registru se pohybuje od 3 do 12 dnů. Upozorňujeme, že proces předávání dokumentů prostřednictvím notáře bude efektivnější.
Je nutné k prodeji darovaného bytu získat souhlas manžela?
Podle článku 36 zákona o rodině je majetek, který jeden z manželů obdržel během manželství darem, děděním nebo jinými bezúplatnými plněními (majetkem každého z manželů), jeho majetkem.
Tedy při prodeji darovaného bytu není třeba získávat souhlas manžela/manželky, neboť taková nemovitost není společným jměním.
Daň z prodeje darovaného bytu
Daň se nemusí platit vždy, vše závisí na době vlastnictví bytu a osobě, které jste nemovitost prodali.
Při prodeji bytu přijatého darem tedy budete muset také zaplatit daň z příjmu fyzických osob, ale zákon stanoví osvobození od daně, pokud:
- majetek byl ve vlastnictví déle než tři roky – v případě daru mezi blízkými příbuznými;
- více než pět let – pro ostatní případy darování.
Minimální doba trvání je tedy 3 roky, respektive 5 let.
Jak vypočítat výši daně?
Pokud prodáte byt po darování, musíte zaplatit 13% daň z příjmu fyzických osob z částky prodeje.
Příklad. Novikov dostal od otce darem jednopokojový byt. Vlastní také obytný dům. O dva roky později prodal svůj dům za 4 miliony rublů. Daň z příjmu fyzických osob pro platbu bude 520 tisíc rublů (4 000 000 * 13%).
Byt se prodává za sníženou cenu
Pokud bude nemovitost po darování prodána za sníženou cenu, tedy pod katastrální hodnotu, pak se splatná daň nebude vypočítávat z prodejní částky, ale ze 70 % z katastrální hodnoty.
Příklad. Sergeev se rok poté, co mu strýc dal byt, rozhodl ho prodat za 2 000 000 rublů. Katastrální hodnota je 3 000 000 rublů. To znamená, že Sergejev chtěl prodat nemovitost za cenu nižší, než je katastrální hodnota. Proto bude daň vypočítána ze 70 % z katastrální hodnoty (3 000 000 rublů), nikoli z ceny stanovené prodávajícím (2 000 000 rublů). Daň se tedy vypočítá následovně: 13% daň z příjmu fyzických osob se násobí 2 100 000 (to je 70 % z hodnoty katastru). Výše daně bude 273 000 rublů.
Katastrální hodnota je výsledkem ocenění nemovitosti získané k určitému datu, stanoveného na základě cenových faktorů v souladu s ruskou legislativou. Jednoduše řečeno, jedná se o státem stanovené náklady na určitý byt, dům nebo pozemek.
Chcete-li zjistit katastrální hodnotu nemovitosti online, použijte službu Rosreestr – „Referenční informace o nemovitostech online“. Chcete-li to provést, stačí zadat adresu objektu do speciálního pole. Katastrální hodnota bude uvedena v den poslední aktualizace databáze.
Vypadá to takto:
Pokud se domníváte, že katastrální hodnota byla stanovena na základě nevěrohodných informací, nebo se domníváte, že v důsledku katastrálního ocenění došlo k navýšení hodnoty vaší nemovitosti oproti tržní hodnotě, můžete požádat o její revizi směrem dolů.
Výpis z USRN si můžete objednat online, osobně nebo poštou. Vyhotovuje se do 3 pracovních dnů ode dne registrace přihlášky. Hotový dokument můžete obdržet e-mailem ve formě souboru obsahujícího elektronický podpis, nebo na papíře – v tomto případě bude výpis zaslán poštou. Papírový doklad si můžete vyzvednout osobně pouze v případě, že jste žádost podali osobně. Způsob příjmu je uveden v přihlášce.
Daňový odpočet
Podle daňového řádu, pokud jste rezidentem Ruské federace, to znamená, že žijete v Rusku déle než 183 dní během 12 měsíců, máte právo na odpočet daně z nemovitosti.
Daňový odpočet je příležitostí, jak si snížit svůj příjem naprosto legální cestou a zaplatit daň ze zůstatku. Maximální daňový odpočet při prodeji bytu je 1 milion rublů. To znamená, že můžete snížit částku získanou z prodeje bydlení o 1 milion a ze zbývající částky zaplatit 13% daň z příjmu fyzických osob.
Pokud je částka nižší než 1 milion rublů, podle zákona nemusíte podávat prohlášení 3-NDFL ani platit daň.
Termíny pro odevzdání daňových přiznání
Prohlášení je nutné podat do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje. A musíte zaplatit 13 % do 15. července roku následujícího po roce prodeje.
Příklad. Nemovitost jste prodali po darování 5. srpna 2020, do 3. dubna 30 musíte odeslat 2021-NDFL a do 15. července 2022 zaplatit daň.
Jaké dokumenty jsou potřeba?
Chcete-li požádat o odpočet daně, musíte připravit následující dokumenty pro federální daňovou službu v místě vaší registrace:
- 3-NDFL;
- Dokumenty potvrzující skutečnost prodeje (například kupní a prodejní smlouva);
- Pokud je částka daně snížena o pořizovací náklady, pak je nutné tyto náklady doložit.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Kdo je blízký příbuzný?
Jak jsme již dříve zjistili, při prodeji bytu po daru mezi blízkými příbuznými a době vlastnictví takové nemovitosti po dobu minimálně 3 let není třeba platit daň z příjmu fyzických osob.
Mezi blízké příbuzné patří:
- manželé;
- rodiče (adoptivní rodiče);
- děti (adoptované);
- prarodiče;
- vnoučata;
- bratři a sestry (plnokrevné a polokrevné).
Jaké doklady jsou potřeba k prodeji bytu po darování?
K prodeji bytu jsou zpravidla vyžadovány následující dokumenty:
- cestovní pas;
- návrh kupní smlouvy a potvrzení o převzetí;
- výpis z USRN;
- darovací smlouva, na jejímž základě jste se stali vlastníkem bytu;
- technický pas pro byt;
- notářsky ověřenou plnou moc v případě, že prodej neprovádí majitel.
Právní pomoc při prodeji/nákupu bytu
Transakce s nemovitostmi zahrnují kontrolu dokumentů, informací o předmětu prodeje a prodávajícím, proto, abyste se chránili, můžete požádat o radu, zkontrolovat dokumenty a připravit smlouvu od právníků služby DestraLegal.
Pokud jste potenciálním kupcem, pak abyste se vyhnuli problémům s kupovaným bytem, musíte si prověřit prodávajícího a nemovitost. Pomůže vám naše řešení „Prověření právní čistoty nemovitostí“: potřebujete odpovědět na pár otázek a systém nabídne pomoc právníka.
%%type:widget, id:extract, name:quiz%%
Při prodeji bytu je potřeba připravit kupní smlouvu, dohodnout se s protistranou na jejích podmínkách a připravit potřebné dokumenty. Naše řešení „Získejte podporu pro realitní transakci“ vám pomůže: musíte odpovědět na několik otázek a systém nabídne pomoc právníka.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Hlavní věc je, že to vše lze provést bez opuštění domova.
Postavte se za svá práva s DestraLegal. Je to jednoduché
