Ani pozemek na ideálním místě, s přívodem plynu a elektřiny, nemusí být vhodný pro výstavbu. Řekneme vám, jak zkontrolovat lokalitu, kde hledat informace a na co si dát pozor při kontrole a inspekci pozemku.
V tomto článku:
- Uveďte kategorii a typ povoleného použití
- Zkontrolujte informace v oficiálních zdrojích
- Zkontrolujte, zda lokalita patří do zóny se zvláštními podmínkami pro využívání území (ZOUIT)
- Zjistěte, zda je oblast vymezena
- Zkontrolujte, zda tam nejsou nějaká břemena
- Ulehčení
- Zatčení
- Slib
- Zkontrolujte místo, abyste se ujistili, že spadá do hranic veřejných prostor
- Zkontrolujte oblast na zemi
Uveďte kategorii a typ povoleného použití
Stavby lze stavět pouze na zemědělských pozemcích a obydlených oblastech. Zároveň, abyste mohli stavět domy na zemědělské půdě, musíte získat povolení a oficiálně se zaregistrovat jako zemědělec. Plocha domu na pozemku s takovým VRI by měla být menší než 500 metrů čtverečních. ma samotný objekt nemůže zabírat více než 0,25 % plochy.
Kategorie pozemku by měla být zvažována společně s typem povoleného využití (AUR). Pokud si chcete postavit bytový dům nebo chatu, pozemek je vhodný pro:
- individuální bytová výstavba (IHC),
- osobní parcely osobních vedlejších parcel (LPH),
- zahrádkářství.
Na pozemcích s takovým VRI můžete postavit budovu pro celoroční bydlení a dokonce se zaregistrovat.
Na pozemcích pro zemědělské účely lze pro osobní vedlejší pozemky stavět pouze nebytové budovy, například lázeňský dům, stodolu nebo garáž.
Druh povoleného použití (AUR) lze získat u prodejce telefonicky. Než se však pustíte do zobrazení, měli byste otevřít veřejnou katastrální mapu (PCC) a najít požadovaný pozemek podle adresy nebo čísla katastru. V popisu objektu se podívejte na hlavní charakteristiky, včetně kategorie a typu použití. Pokud tedy prodejce uvedl nesprávné VRI, nebudete muset ztrácet čas prohlížením stránek, které nejsou pro klienta vhodné.
Zkontrolujte informace v oficiálních zdrojích
Před uzavřením transakce musíte shromáždit informace o nemovitosti z vládních databází, především z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN).
Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí si může objednat nejen majitel, ale i každý občan, například realitní makléř nebo potenciální kupec.
Pokud si výpis z Jednotného státního rejstříku objedná třetí strana, nebude obsahovat osobní údaje vlastníka. Stále však budete moci zjistit základní charakteristiku objektu a také informace o věcných břemenech a omezeních.
Ve výpisu je vždy uvedena plocha pozemku, ale pokud nebude provedeno geodetické měření, bude mít jeho plocha status „deklarovaná“. To znamená, že pozemek nemá satelitní souřadnice a hrozí, že vlastník může být prohlášen za pozemkového squattera a pokuta.
V roce 2024 Státní duma zvažuje návrh zákona, který by zakázal registraci vlastnictví pozemků, pro které nebyly stanoveny hranice. Návrh již prošel prvním čtením a pravděpodobně bude přijat.
Na portálu Federálního státního informačního systému pro územní plánování si můžete také prostudovat územní plán a pravidla pro využití a rozvoj území. Nebude snadné to zjistit, ale pochopíte, zda můžete na místě postavit například obytnou budovu a zda se za pár let vedle ní objeví silnice nebo skládka. Obecný plán také obvykle označuje oblasti záplav a záplav.
Služba Expert Verification shromáždí informace o webu a jeho majiteli z oficiálních zdrojů do souhrnné zprávy a upozorní na možná rizika.
Zkontrolujte, zda lokalita patří do zóny se zvláštními podmínkami pro využívání území (ZOUIT)
ZOOIT může zahrnovat oblasti v blízkosti historických památek, jezer, elektrických vedení nebo plynovodů. Existuje 28 typů ZOOIT, úplný seznam je v Zemském zákoníku Ruské federace, kapitola XIX, článek 105. Často je na takových místech jakákoliv stavba zakázána. Ale i když je stavba domu povolena, majitel bude muset dodržovat mnoho pravidel a omezení.
Mnoho lidí je zvyklých na to, že v Jednotném státním registru nemovitostí lze najít jakékoli informace o objektu. Někdy však registr neobsahuje informace o ZOUIT, ale taková zóna je zřízena. Proto vám kromě výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí doporučujeme prostudovat i plán územního rozvoje pozemku (GPZU). Nařídit to může pouze vlastník, musí kontaktovat MFC. Útvar architektury a městského plánování připraví plán do dvou týdnů. Je to zdarma.
Vyplatí se podívat i na Land Use and Development Rules (LRU), například pro Jekatěrinburg jsou pravidla zveřejněna na webu ministerstva výstavby a rozvoje infrastruktury.
Více informací o zónách se zvláštními podmínkami pro využití území naleznete zde. V článku vám řekneme, co je ZOUIT, jaké existují typy a jak zkontrolovat nepřítomnost ZOUIT.
Zjistěte, zda je oblast vymezena
Katastrální inženýr při zaměřování určí souřadnice lokality a popíše její polohu. Pokud je pozemek již registrován u Rosreestr, můžete jej koupit bez vyměřování pozemku. Ale v tomto případě se hranice mohou změnit, pokud si například soused vymezí vlastní pozemek a ukáže se, že váš plot nebo stavby stojí na jeho pozemku. Ano, při vyjasňování hranic pozemku se dohodnou se všemi vlastníky sousedních pozemků, ale sporům se nelze vždy vyhnout.
Chcete-li zkontrolovat, zda byl proveden průzkum pozemku, můžete se zeptat majitele. Je ale lepší objednat si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí nebo realitní zprávu u speciální služby. Je-li v části „Zvláštní poznámky“ uvedeno, že hranice nebyly stanoveny, nejsou stanoveny lineárním měřením nebo v podmíněném systému, zeměměřictví nebylo provedeno.
Zkontrolujte, zda tam nejsou nějaká břemena
Při zatížení věcným břemenem nemůže vlastník se svým pozemkem plně disponovat. Věcné břemeno tedy může být uloženo, pokud pozemek:
- přislíbil bance,
- pronajatý
- převedeno do správy důvěry,
- je v koncesi
- zatčen soudním příkazem,
- zřízeno věcné břemeno.
Zda jsou platné v oblasti věcného břemene, si můžete ověřit ve výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí. Nezapomeňte věnovat pozornost přítomnosti věcných břemen a jejich popisu. Některé z nich obchod neovlivní, jiné do něj budou zasahovat.
Objednejte si zprávu o nemovitosti nebo vlastníkovi u služby Expert Check. Shromažďujeme informace z více než 10 oficiálních zdrojů.
Ulehčení
Ukládá se, pokud web může používat nejen vlastník. Věcné břemeno bude například zřízeno v případě, že soused může na svůj pozemek chodit nebo zajíždět pouze přes váš pozemek nebo pokud jsou podél vašeho pozemku vedeny komunikace: plynové nebo vodovodní potrubí, kabely.
Je možné koupit pozemek s věcným břemenem, ale takové věcné břemeno pravděpodobně nebude odstraněno. Budete se muset přizpůsobit již zavedeným pravidlům a dodržovat je.
Více o věcných břemenech čtěte zde. Z článku se dozvíte, jak se soukromé věcné břemeno liší od veřejného, jak jej zlegalizovat a zavázat sousedy k placení za užívání vašich stránek.
Zatčení
Může být uložena, pokud vlastník nemůže splácet své dluhy. Vyhýbá se například placení daní nebo alimentů.
Zabavený pozemek můžete zakoupit, informace o probíhajících aukcích jsou k dispozici na webu GIS Auctions v sekci „Prodej majetku dlužníka“. Takové pozemky se prodávají s dobrou slevou, ale někdy není možné pozemek před nákupem vidět a transakce může být prohlášena za neplatnou, pokud to bývalý vlastník dokáže u soudu.
Slib
Banka se tak chrání před dlužníky, kteří neplní své úvěrové závazky. Člověk si například vzal hypotéku, koupil pozemek a postavil na něm obytný dům. Pokud dlužník přestane platit své účty, věřitel podá exekuční žalobu, nemovitost zabaví a prodá ji ve veřejné dražbě. Výtěžek bude použit na splacení hypotéky a vše, co zbyde po splacení dluhu, se vrátí bývalému majiteli. Banka přitom nebude dělat extrémní opatření, pokud si věřitel najde kupce sám.
Náklady na zajištění jsou nižší než tržní hodnota, ale existují určitá rizika. Například po zakoupení pozemku v aukci také nelze před nákupem zkontrolovat – existují pouze fotografie a bývalí majitelé nemusí souhlasit s rozhodnutím banky. Pokud kupujete zajištěnou nemovitost se souhlasem bývalého vlastníka a banky, může registrace transakce a vlastnictví trvat několik měsíců. To závisí na výkonnosti zaměstnanců úvěrové instituce. Co je zástava, jak se objevuje v bance, jak ji koupit a kde hledat, vysvětlujeme v článku.
Pokud při hledání pozemku objevíte jedno nebo více rizik, nejjednodušší je odmítnout koupi. Není to ale jediné řešení. Před transakcí tak lze eliminovat mnoho rizik. Například provést zaměření pozemku, splatit hypotéku a odstranit věcné břemeno. V obtížných situacích je lepší kontaktovat realitního makléře nebo právníka, který se zabývá realitními transakcemi. Prověří bezpečnost transakce a řekne vám o specifikách užívání pozemku.
Zkontrolujte místo, abyste se ujistili, že spadá do hranic veřejných prostor
Veřejná prostranství – ulice, silnice a příjezdové cesty, lesy, lesoparky, pláže a břehy veřejných vodních ploch – mohou využívat všichni občané bez výjimky. Takové pozemky není možné koupit ani prodat, ale často dochází k jejich neoprávněnému zabavení. Za to je uložena pokuta ve výši nejméně 5000 XNUMX rublů.
Pro zjištění, zda pozemek patří do veřejného prostranství, je třeba prostudovat návrh územního plánu a návrh územních plánů. Zobrazují hranice pozemku, který chcete koupit, a sousedních, společné prostory jsou vyznačeny červenými čarami.
Objednejte si zprávu o nemovitosti nebo vlastníkovi u služby Expert Check. Shromažďujeme informace z více než 10 oficiálních zdrojů.
Zkontrolujte oblast na zemi
Až si vyberete a zkontrolujete web, podívejte se na něj osobně.
Dávejte pozor na:
- Vstupy do areálu. Musí být zkolaudované a nesmí vést na soukromém pozemku nebo ležet například na obecním vodovodu. Musíte se také podívat na jejich stav: zda může projet vaše auto, speciální technika a nákladní auto se stavebním materiálem.
- Terén lokality a její sklon. Tímto způsobem můžete odhadnout množství práce a její cenu, pokud potřebujete postavit opěrnou zeď nebo srovnat terén pro stavbu domu. Nejlepší dobou pro posouzení úlevy je jaro. V tuto roční dobu kupující uvidí, zda oblast nezaplavuje tající sníh.
- Inženýrské komunikace a jejich stav. Pokud je prodejce neprovedl, zjistěte si jejich vzdálenost od místa.
- Stav komunikací udržovaných zahradní společností nebo místní správou.
Doporučujeme také seznámit se se svými sousedy. Můžete se jich zeptat, kolik zaplatili za plynofikaci areálu a jak rychle místní správa zavedla vodovod a síťová společnost zavedla elektřinu.
