Sanace: jak ji legitimizovat a správně provést

Většina bytového fondu, který byl postaven podle sovětských standardních projektů, nesplňuje moderní požadavky na komfort a design obytných prostor. Malé plochy, nedostatek osvětlení, neoptimální umístění inženýrských sítí povzbuzuje majitele domů ke změnám ve svých domovech.

A pokud může nájemce provádět kosmetické opravy, včetně vnější výzdoby stěn, podlah a stropů, nezávisle, aniž by o tom informoval dozorové orgány, pak přestavba v bytovém domě vyžaduje povinné schválení. Jak změny formalizovat a kde se dohodnout na dispozičním řešení bytu, si povíme dále v článku.

Schvalovací procedura

Nuance spojené s velkými změnami bytových prostor jsou upraveny zákonem. Těmto otázkám je tedy věnována kapitola 4 bytového zákoníku Ruské federace.

Zákonodárce identifikoval dvě formy kapitálových změn v bytových prostorách.

1. Reorganizace. Je třeba ji chápat jako kompletní výměnu a převod stávajících inženýrských sítí. V tomto případě mluvíme o napájení, plynu, zásobování vodou a kanalizaci. Reorganizace navíc zahrnuje i změnu umístění elektrických, sanitárních a jiných typů zařízení.
2. přeplánování. Rekonstrukce je ve skutečnosti chápána jako změna konfigurace obydlí. Zpravidla se jedná o přesun nebo demolici stěn, vytvoření dalších místností, rozšíření jejich plochy a podobně. Změny, které jsou prováděny v rámci rekonstrukce nebo přestavby, se nutně promítnou do technického pasu bytu.

Rekonstrukce bydlení probíhá v několika důležitých fázích:

1. Vytvoření plánu pro budoucí změny. Pokud jsou změny v konfiguraci bydlení malé nebo neznamenají významný zásah do konstrukčního schématu místnosti, lze projekt vytvořit samostatně. V některých případech, o kterých bude řeč níže, je nutné kontaktovat specializovanou organizaci.
2. Předkládání dokumentů úřadu, plnění dohody. Příslušné doklady je nutné předložit místnímu výkonnému úřadu. Spojené království, TSN a další organizace, které spravují bytové domy, nemají pravomoc koordinovat stavební změny v obytných prostorách.
3. Realizace přestavby. Po získání souhlasu odpovědného výkonného orgánu můžete přistoupit přímo k provedení práce.
4. Registrace aktu. Po úplném dokončení prací musí vlastník nebo nájemce nemovitosti v bytovém domě spolu s dozorovým úřadem vypracovat zákon o ukončení sanace.

Pomozte! Každá z fází tohoto postupu má své vlastní nuance a jemnosti, zejména pokud jde o vytvoření projektu nebo náčrtu budoucích změn, takže je třeba to brát velmi opatrně.

Kdy začít se zpracováním

Mnoho majitelů bytů se při jejich koupi snaží co nejdříve předělat bydlení „pro sebe“, kolaudační řízení nepovažuje za povinné a odkládá jej na později. To platí zejména pro obyvatele, kteří kupují nemovitosti v novostavbách.

Tento přístup však není správný. přestavba by mělo začít vytvořením náčrtu nebo projektu a předložením příslušných dokumentů schvalovacímu orgánu. Teprve po získání povolení by měly být provedeny opravy.

V procesu provádění sanačních prací není dovoleno provádět změny na předem dohodnutém projektu. V opačném případě komise dozorového úřadu příslušný akt jednoduše nepodepíše a samotná úprava obydlí bude prohlášena za nezákonnou.

Sami nebo s pomocí specialistů

Současná právní úprava stanoví, že součástí balíku dokumentů, které se zasílají orgánu provádějícímu schvalování, musí být návrh budoucích změn. V tomto ohledu má mnoho majitelů bytů ve vícebytových obytných domech otázku týkající se postupu registrace tohoto projektu a možnosti jeho samostatné realizace.

Zde je třeba poznamenat, že v naprosté většině případů sanační práce tak či onak ovlivňují konstrukční vlastnosti celého MKD jako celku, proto je zapotřebí projekt, který obsahuje závěr o stavu nosných konstrukcí a možnost vykonávat práci jako takovou. Takový rady a hodnocení mohou poskytovat pouze odborníci se speciálními znalostmi a schváleními. V tomto ohledu je prostě nutné požádat o organizaci odpovídající profilu.

V některých případech nemá přestavba zásadní vliv na design budovy jako celku. V souladu s tím je náčrt předložen ke schválení, které lze provést nezávisle.

Důležité! Neexistuje jednotný seznam prací, které vyžadují povinnou přípravu projektové dokumentace se zapojením specialistů. Jednotlivé kraje a dokonce i obce pro to mají svá kritéria. Například v regionu hlavního města je odpovídající seznam obsažen v nařízení vlády Moskvy č. 508-PP.

Co lze změnit a co ne

Ne každý nápad, který o přestavbě bydlení vznikl, lze realizovat v praxi. Přestože je bydlení ve vlastnictví vlastnického práva, mohou následky určitých druhů prací nepříznivě ovlivnit celkový technický stav domu a bezpečnost jednotlivých obyvatel.

Ano, níže je seznam toho, co nelze provést formou přestavby:

• přesun toalety a koupelny do obytných místností;
• přenos baterií ústředního topení na lodžii nebo balkon;
• spojení kuchyně s obývacím pokojem (pouze pokud má kuchyň plynové zařízení);
• zvětšení plochy balkonu v důsledku jiných místností;
• demolice nosných zdí.

Tyto typy prací nelze v MKD provádět, proto projekty takové sanace nejsou koordinovány.

V souladu s tím lze se souhlasem dozorového úřadu provádět i jiné druhy prací.

Pokyny ke schválení

Registrace přestavby musí být provedena způsobem stanoveným platnými právními předpisy. Pojďme se na to blíže podívat.

Vytvoření projektu

Nejčastěji je projekt objednán ve specializované organizaci. Tato služba je placená a její cena závisí na objemu příslušné práce.

Tak po dokončení je projekční kancelář povinna předat zákazníkovi tyto dokumenty:

• projekt;
• technický závěr;
• kopii povolení SRO.

Kromě toho si v některých případech můžete objednat úkony skrytých prací a smlouvu o architektonickém dozoru.

Odeslání žádosti o schválení

Po obdržení projektu je nutné koordinovat přestavbu předložením dokumentů místnímu výkonnému orgánu, který koordinaci provádí. Mohou být poskytnuty jak přímo specialistům, tak místnímu multifunkčnímu centru.

Seznam dokumentů obsahuje následující:

• žádost na předepsaném formuláři;
• titulní doklady pro bydlení;
• projektová dokumentace;
• technický pas.

V některých případech může být vyžadováno další papírování. Pokud je tedy více vlastníků bytu, bude vyžadován souhlas všech z nich sepsaný v notářské podobě. Pokud je bydlení obecní, pak je nutný souhlas příslušného úřadu, a pokud je na hypotéku, pak je nutná koordinace s bankou.

Zvážení žádosti komise a získání nového technického pasu

Po dokončení dohodnutých prací je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému úřadu. Po oznámení bude vytvořena komise, která práci přijme a vypracuje příslušný akt. Na základě zákona je vydáno nové osvědčení o registraci.

Mohou odmítnout?

Důvody pro odmítnutí schválení stanoví zákon. Patří sem:

• předložení dokladů orgánu, který není oprávněn schvalování provádět;
• poskytnutí neúplného balíku dokumentů;
• nesoulad projektu s právními požadavky (např. počítá s demontáží nosných stěn).

Majitel se může proti tomuto rozhodnutí odvolat u soudu.

Co dělat, když jste původní projekt již změnili a nelegalizovali jste ho

Pokud je přestavba provedena bez souhlasu dozorového úřadu, pak by měla být legalizována.

Chcete-li to provést, musíte zavolat inženýra ze ZISZ, který provede registraci a vydá nové osvědčení o registraci s poznámkou o nezákonné přestavbě. Poté musíte kontaktovat orgán, který koordinaci provádí, a počkat na písemné odmítnutí legitimizace. Na základě odmítnutí má občan právo obrátit se na soud.

Očekává se, že za nelegální sanaci převezme správní odpovědnost stanovením pokuty. Pokud již přestavba byla provedena, ale podle zákona ji nebylo možné provést, pak soud uloží povinnost uvést prostory do původního stavu na náklady vlastníka.

Užitečné videa

Informace o cenách za koordinaci přestavby bytu ve videu:

Majitelé domů mohou své domy přestavět. To však vyžaduje dohodu s pověřeným dozorovým úřadem. Pokud je přestavba provedena bez koordinace, pak je její legalizace možná pouze u soudu.

Každoročně prochází desítky tisíc moskevských bytů přestavbou. Pro jaký druh práce jsou potřebná schválení a jak legalizovat již dokončenou opravu, přečtěte si na mos.ru.

Pro mnoho Moskvanů je přestavba bytu příležitostí, jak učinit bydlení pohodlnějším a pohodlnějším. Tato otázka je zvláště důležitá pro obyvatele domů hromadné řady.

„Současný postup při koordinaci přestavby prostor v hlavním městě umožňuje zajistit dodržování stavebních a hygienických norem při provádění oprav, chránit zájmy majitele a jeho sousedů. V loňském roce jsme převedli státní službu pro koordinaci rekonstrukce a přestavby do elektronické podoby – nyní mohou obyvatelé podat žádost v jakoukoli vhodnou dobu, posílat dokumenty a sledovat stav žádosti na svém osobním účtu na webu mos.ru. Proces získání služby se stal maximálně transparentním a pohodlným a zkrátila se doba pro získání rozhodnutí,“ uvedl Petr Biryukov, náměstek moskevského primátora pro bydlení a komunální služby a zlepšení.

Podle zákona musí být vážné změny v plánu bytu koordinovány s Moskevskou inspekcí bydlení. Navíc je právně správné získat povolení předem, před zahájením oprav. Ale v praxi se majitelé často snaží schválit hotové úpravy. Jak správně koordinovat opravy v bytě a jaké přestavby nelze legalizovat, zjistíte v článku mos.ru.

Co je to přestavba

Sanace se nazývá oprava nebo stavba – vše, co vyžaduje změny v technické dokumentaci (architektonické a plánovací řešení). Podle bytového zákoníku Ruské federace se jedná o jakékoli práce, jejichž výsledek se odráží v technickém plánu areálu. Mohou ovlivnit nejen samotný byt, ale také změnit vlastnosti celého domu. Přestavba a reorganizace proto vyžadují koordinaci.

Přísné požadavky byly zavedeny kvůli skutečnosti, že přestavba je často prováděna v rozporu se stavebními předpisy a předpisy. Například demolice nosných stěn v běžné výškové budově může vést k částečnému nebo úplnému zhroucení. Bohužel i takové příběhy se stávají. Toto porušení se týká práce, která je zakázána. Existují dva další typy práce: práce vyžadující schválení a práce, které lze provádět bez koordinace s regulačními orgány.

Jak se vyvarovat chyb

Pravidla přestavby jsou upravena bytovým kodexem Ruské federace, různými stavebními a hygienickými normami a pravidly, jakož i řadou vyhlášek. Chrání obyvatele před nesprávným jednáním sousedů, říká Andrey Kuptsov, vedoucí sektoru inženýrských průzkumů Státní rozpočtové instituce “Expert Center”. Specialisté centra kontrolují bytové a nebytové prostory v bytových domech za účelem zjištění technického stavu nosných a obvodových konstrukcí po sanacích, včetně zpracování projektové dokumentace.

Pokud majitel jednoho bytu dělá vše spolehlivě, za použití moderních materiálů a technologií, pak podle odborníka není druhý nutný. A to přejde v lepším případě do konfliktu se sousedy. Proto jsou stavební předpisy pro všechny stejné.

„Největší chybou je, když lidé chtějí zlepšit životní podmínky přestavbou, ale zapomínají na pravidla. Nelze například zvětšit koupelnu a kuchyň na úkor obytných místností. Lidé si myslí, že je vše v pořádku, ale je to zakázané. Takže zhoršují podmínky pro ostatní obyvatele domu: nesprávná hydroizolace – a sousedé níže budou mít povodeň, “řekl Andrey Kuptsov. Podle něj je možné zvětšit takzvanou mokrou zónu na úkor koridoru, ale i zde jsou určité nuance.

Další častou chybou je spojení lodžie nebo balkonu s obytnou částí bytu.

„Taková přestavba je zakázána, protože narušuje tepelný obrys budovy. V důsledku toho dochází k dodatečnému zatížení systému ústředního vytápění, což může vést ke značným tepelným ztrátám a dokonce k výskytu plísní v sousedních bytech. V hlavním městě je po dohodě s Moskevskou bytovou inspekcí povoleno demontovat okenní parapet za účelem instalace širšího dveřního bloku, “říká odborník.

Zákon také zakazuje odstraňovat radiátory ústředního topení do lodžie. Andrey Kuptsov vysvětluje, že se jedná o letní pokoj a topný systém nemusí být schopen odolat teplotnímu rozdílu. „Jsme nuceni odmítat technické závěry a projekty, protože tyto práce jsou nepřijatelné a mohou vést ke zhoršení životních podmínek ostatních lidí v bytovém domě,“ dodává specialista.

Zakázáno je podle něj i uspořádání balkonů nad druhým patrem. Takové prodloužení vytváří dodatečné zatížení nosných konstrukcí. Podle pravidel mohou pouze obyvatelé prvních pater stavět balkony pro sebe a poté jako neinvestiční strukturu. Takové balkony v přízemí by měly být bez topného systému, základů a podzemních zařízení. Vše ostatní bude nutné demontovat.

Kromě toho není dovoleno zavěšovat ventilační potrubí na hlavní fasády domu směřující do ulice. Tento požadavek se vztahuje na všechny nebytové prostory umístěné v přízemí bytového domu. Větrání by v tomto případě mělo jít do vnitřní fasády – do dvora domu. Tento předpis umožňuje zachránit estetický vzhled budov. Porušovatelé mohou být stěžováni Státní bytové inspekci města Moskvy.

Větrací box uvnitř bytu (mezi kuchyní a koupelnou) je podnikavými obyvateli vybourán, čímž se zvětší počet drahocenných metrů čtverečních. To doslova blokuje proudění vzduchu do bytů nad a pod stoupačkou. Zákon bude zavazovat vrátit vše tak, jak bylo.

Domy s plynovým zařízením mají také své vlastní nuance. Například je možné přestavět kamna na jiné místo, pokud existuje dohoda s Moskevským bytovým inspektorátem a pod podmínkou provedení práce Mosgaz. Ale je nemožné kombinovat kuchyň s plynovým sporákem a obývacím pokojem. V místnostech, kde je plyn, musí podle norem zůstat samostatné dveře, aby se zabránilo šíření plynu při jeho úniku.

Před provedením otvoru v nosné stěně je nutné provést výpočty a získat souhlas. V tomto případě musí být konstrukce dobře vyztužena. Nebude možné provést podlahové vytápění z důvodu ústředního vytápění. Podlahové vytápění lze napojit pouze na přívod elektřiny bytu a za předpokladu dostatečného přiděleného elektrického výkonu.

A Moskvané se také začali zapojovat do nástavby mezaninů uvnitř areálu, říká Andrey Kuptsov. Plocha mezipatra by neměla přesáhnout 40 procent plochy místnosti. Někdy na to majitelé zapomenou a “druhé patro” dělají mnohem větší. Tento přebytek však vede ke zvýšení zatížení nosných stěn.

„Postupem času je něco povoleno, něco je zakázáno. Seznam zákazů dnes obsahuje 26 položek,“ říká odborník. Všechny najdete na odkazu.

Zjednodušený

Bez schválení v bytě můžete provést jednoduchou opravu, která nepovede k významným změnám. Podle Andrey Kuptsova je možné bez schválení provést otvor v nenosné stěně, pokud se tím nijak nezmění zatížení podlah, pro výměnu instalatérského zařízení bez změny jeho umístění. Je také povoleno znovu položit podlahy, pokud se nemění parametry místnosti, jako je její výška. Náčrt provedené práce musí být zaslán ke schválení Moskevské bytové inspekci. Není nutné se domlouvat na výměně povrchových úprav stěn, stropů a podlah – např. výměna linolea za laminát nebo dlažbu.

Zjednodušeně tak můžete v koupelně koordinovat montáž vestavěných skříní, pokládku či uspořádání dveřních otvorů v nenosných příčkách, přestavení dřezu v kuchyni nebo výměnu vany za sprchový kout.

Zvláštní případy přestavby

Při přestavbě v obytném domě, který je předmětem kulturního dědictví, existují dvě možnosti provedení prací. Pokud se to dotkne předmětu ochrany, musí být projektová dokumentace pro úpravu obytných prostor odsouhlasena s odborem kulturního dědictví města Moskvy. V opačném případě žadatel předloží projektovou dokumentaci Moskevskému bytovému inspektorátu, který dokumenty přesměruje na moskevský odbor kulturního dědictví. Jeho specialisté připraví konečné rozhodnutí a zašlou ho Moskevskému bytovému inspektorátu.

Pokud je dům uznán jako nouzový, je zakázáno v něm provádět přestavbu a reorganizaci.

A volné uspořádání oblíbené v nových domech odborník nazývá spíše podmíněným. V každém případě jsou tamní prostory předem naplánované. “Zónování stále zůstává: tam, kde by měla být kuchyně nebo koupelna, nemůžete udělat obývací pokoj,” vysvětluje Andrey Kuptsov.

Pokud kupujete byt v novostavbě, kde není nic jiného než nosné zdi, musíte opravu zahájit vypracováním projektu a jeho schválením Moskevskou inspekcí bydlení. Poté můžete začít s opravou.

Právní přestavba

Bohužel lidé, kteří začali s přestavbou, ne vždy považují koordinaci za prvořadou nutnost. „Dokud byt užíváte, nemusí se vás to nijak dotknout, pokud svou přestavbou nezpůsobíte škodu ostatním obyvatelům. A pokud se rozhodnete prodat svůj dům, zdravý kupující vás nejprve požádá o předložení nového technického pasu, který poskytuje Úřad technického inventáře města Moskvy (BTI). A porovnejte to s tím, co to doopravdy je. Pokud se parametry neshodují, bude požadovat snížení ceny nebo legalizaci přestavby, “říká Andrey Kuptsov.

Podle zákona musí být přestavba dohodnuta před zahájením opravy. K tomu bude nutné vypracovat projekt přestavby a reorganizace: tím by se měla zabývat pouze projekční organizace se statutem řádného člena samoregulační organizace (SRO). Můžete si to ověřit na stránkách Národní asociace geodetů a plánovačů (NOPRIZ). GBU “Expert Center” se týká právě takových organizací a jejich zaměstnanci mají rozsáhlé zkušenosti s prací v různých situacích.

Můžete také předělat podle hotového schématu z katalogu standardních projektů již schválených Moskevskou inspekcí bydlení. V takovém případě budou muset odborníci na místě zkontrolovat, zda je možné práci provést. “Zkontrolují nosné a obvodové konstrukce, stropy, stěny, inženýrské systémy – jak spolehlivý je dnes jejich stav a jak je ovlivní práce, kterou chce majitel provést,” řekl Andrey Kuptsov.

Od srpna 2020 je možné legalizovat přestavbu bytu pouze v elektronické podobě. Chcete-li to provést, musíte shromáždit všechny dokumenty a odeslat žádost na webu mos.ru. Po všech průzkumech, obvykle do 20 dnů, obdrží majitel rozhodnutí o kolaudaci.

Pokud chce vlastník bytu legitimovat již provedenou přestavbu, musí si nejprve u projekční organizace objednat technický posudek o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací. Mějte ale na paměti, že například specialisté budou muset částečně otevřít stěny nebo podlahu. „Pokud jste udělali otvor v nosné stěně, zkontrolují, zda byla provedena výztuž, zda je správná, a udělají výpočet. Pokud je to špatně, budete muset vše předělat. Na již dokončených sanacích je také nutně kontrolována hydroizolace, “říká specialista z Expertního centra státní rozpočtové instituce.

Po obdržení technického stanoviska se můžete obrátit na Moskevský bytový inspektorát se žádostí o poskytování veřejných služeb. V tomto případě musí žadatel zaplatit správní pokutu za provedenou nelegální práci.

Pokuty a sankce

Pokuta pro Moskviče za nelegální přestavbu bytu je stanovena na dva až dva a půl tisíce rublů. Pro úředníky v Moskvě jsou pokuty stanoveny od čtyř do pěti tisíc rublů, pro právnické osoby – 40-50 tisíc rublů. V tomto případě bude vlastník povinen uvést prostor do původního vzhledu. A pokud to do určité lhůty neuděláte, materiály se předají soudu.

Často nelegální přestavbu odhalí sousedé, kterým začíná být vytopeno. „Pokud majitel nereaguje, obrátí se na Moskevskou bytovou inspekci, její odborníci oba prostory prozkoumají, sepíší protokol, pokutu a příkaz k odstranění přestupku. Majitel má pak dvě možnosti: vrátit vše do původní polohy nebo odstranit porušení a legitimizovat přestavbu, “říká Andrey Kuptsov. Požadavky přitom nebude možné ignorovat – majitel může čelit i prodeji bytu v dražbě.

V loňském roce obdržela Moszhilinspektsiya téměř 22 XNUMX žádostí o schválení reorganizace a přestavby. Z toho asi sedm tisíc žádostí souviselo s dříve dokončenými pracemi. Pro odborníky je těžké posoudit, kolik lidí o souhlas nepožádá.

„Nemyslím si, že to přestane být aktuální, protože lidé budou mít vždy chuť si vylepšovat bydlení. Každý chce zlepšit to, co kupuje. Dnes se byty staví pohodlněji než před 20-30 lety. Ale stále je mnoho těch, kteří to chtějí, “poznamenává expert. Proto se při rozhodování o globálním přepracování vyplatí svěřit výpočty a schvalování odborníkům.