Vzhledem k zavedení placeného parkování v mnoha oblastech (tarify byly nedávno opět zvýšeny), a to i na okrajích města, je otázka koupě vlastního parkovacího místa stále aktuálnější. Novostroy-M vysvětluje, jak k této transakci přistupovat moudře: stejně jako u koupě bytu i zde existují určité nuance.
Co vývojáři nabízejí?
Výstavba parkovišť je jedním z povinných požadavků investiční smlouvy developera; této otázce je v současnosti věnována největší pozornost, informuje Maria Litinetskaya, řídící partnerka společnosti Metrium a členka partnerské sítě CBRE. Podle expertky však došlo ke změnám v normách. Do roku 2015 se tak normy pro poskytování parkovacích míst odvíjely od třídy bydlení. Ukazatel se pohyboval od 1 do 2 parkovacích míst na byt. Dnes jsou hodnoty flexibilnější a určují se individuálně: poskytování parkovacích míst je ovlivněno plochou bytů. Pokud se výstavba provádí z mimorozpočtových fondů, musí být na každých 80 m² bytové plochy vybudováno jedno parkovací místo.
„Tuto hodnotu lze snížit pomocí korekčních faktorů. Jeden z nich zohledňuje umístění obytného komplexu, konkrétně poměr denní populace k trvale žijícím obyvatelům. Například v centru je v noci parkovací místo méně vytížené, zatímco v obytných zónách je naopak přes den relativně volné, ale večer jsou s parkováním potíže. Proto pro centrum města platí klesající koeficient a pro periferii plný,“ komentuje Maria Litinetskaya.
Plánovaný počet parkovacích míst je navíc ovlivněn dostupností veřejné dopravy. Pokud je k dispozici metro, může developer omezit poskytování parkovacích míst. Zohledňuje se také dostupnost parkovišť soustředěných v bezprostřední blízkosti rezidenčního komplexu, dodává Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka realitní kanceláře Bon Ton.
Výstavbu parkovišť obecně regulují SNiPy, GOSTy a regionální normy pro poskytování parkovacích míst a parkovišť. Na moskevském trhu je výstavba a počet parkovišť regulován mimo jiné usnesením vlády Moskvy č. 945-pp ze dne 23. prosince 2015. Pokud se nová budova staví z rozpočtových prostředků, parkoviště se navrhuje z výpočtu 1 parkovací místo na každých 90 m² podlahové plochy budovy.
Zvláště vyniká parkování pro hosty. Toto číslo představuje zhruba 40 míst pro automobily hostů na 1000 XNUMX obyvatel nového rezidenčního komplexu. „Jedná se o legislativní a technické předpisy. V podmínkách tvrdé konkurence však developeři vycházejí také z úkolů spojených se zlepšováním kvality svého produktu. Parkování je jedním z prvků komfortních prostor a zde lze jako příklad uvést populární koncept „dvůr bez aut“,“ poznamenává Natalia Kuzněcovová.
Koeficient rezervy mAshino-místa v podzemním parkovišti v nových budovách v Moskvě:
Třída
Apartmány
Apartments
„Při současné hustotě zástavby nedostane stavební povolení ani jeden bytový dům bez parkování a rozhodně nebude mezi kupujícími žádaný. Ve standardních bytových komplexech a v mnoha projektech komfortní třídy si však developeři vystačí s nadzemním parkováním,“ komentuje Taťána Podkidyševová, obchodní ředitelka společnosti NDV-Real Estate Supermarket.
Kolik stojí parkovací místo?
Podle analytiků společnosti Metrium je průměrná cena podzemního parkování v masovém segmentu 1,2 milionu rublů a místo na povrchovém parkovišti 850 tisíc rublů. V business třídě je to 2,2 milionu rublů. V prémiové třídě je to 3,5 milionu rublů a v elitní třídě 6 milionů rublů. Navíc za poslední 3 roky zůstala průměrná cena parkovacích míst na moskevských parkovištích přibližně na stejné úrovni.
Podle Taťány Podkidyševové nezávisí cena parkovacího místa ani tak na třídě, jako spíše na typu parkování (nadzemní, podzemní) a umístění, respektive na parkovací situaci v okruhu několika set metrů. Nejdostupnější kryté parkovací stání jsou v „regálech“, víceúrovňových nadzemních parkovištích. Místa v ceně až 500 tisíc rublů v rámci Moskevského okruhu lze nalézt pouze v nich. Nejdostupnější podzemní parkoviště jsou jednoúrovňová, protože mají nejmenší vliv na náklady na výstavbu. Místa ve víceúrovňových podzemních parkovištích je v cenících novostaveb ve „staré“ Moskvě do 1 milionu rublů téměř nemožné najít, varuje Taťána Podkidyševová.
„Rozpočet na nákup zůstává stabilní, což lze vysvětlit omezenou poptávkou po tomto typu nemovitostí. Zejména pokud mluvíme o nabídce v masovém segmentu. Navíc ceny parkování prakticky neovlivňuje faktor stavební připravenosti – tyto objekty se nabízejí na hranici své tržní ceny,“ vysvětluje Natalia Kuzněcovová. Podle ní developeři používají různé taktiky: někteří uvádějí parkování do prodeje 3–6 měsíců po zahájení prodeje bytů, jiní – současně.
Navzdory rozšíření placené parkovací zóny a jejímu zdražení sice neexistuje náhlá poptávka po parkovacích místech, ale kupující domů projevují stabilní zájem o parkování na území novostaveb. Odborníci se domnívají, že jedním z faktorů, které vedou k plynulému nárůstu poptávky po parkovacích místech, je šíření konceptu „dvůr bez aut“, kdy obyvatelé fyzicky nemohou parkovat v blízkosti svého domu, aniž by si zakoupili vlastní parkovací místo.
V business a elitních třídách klienti považují parkování za nutnost bydlení. „V novostavbách komfortní třídy, které z velké části nespadají do zóny placeného parkování, je situace jiná. Zde mají klienti menší zájem o parkování. Obecně je však dynamika poptávky po parkovacích místech pozitivní,“ říká Maria Litinetskaya. Počet prodaných parkovacích míst v lednu až listopadu 2018 se ve všech segmentech zvýšil 1,5krát oproti roku 2017.
Je zajímavé, že v novostavbách s vysokým rozpočtem si klienti kupují byt s parkovacím místem. Mnozí dokonce žádají o výběr bydlení s takovým rozpočtem, aby si mohli koupit parkovací místo. V masovém segmentu se však klienti nejčastěji zajímají o parkování až po nastěhování, raději investují maximální částku do koupě bydlení, zvětšení jeho plochy a poté si samostatně našetří na parkovací místo. Výhodnější je samozřejmě koupit parkovací místo společně s bytem, protože při koupi „kompletu“ je vysoká pravděpodobnost získání dobré slevy nebo parkovacího místa jako dárku.
Je možné koupit parkovací místo za účelem investice?
Někteří považují pořízení parkovacího místa za investiční nástroj – k pronájmu. Je však třeba zvážit, že ne každý developer je připraven prodávat bydlení klientům „z ulice“, tedy akcionářům, kteří si nebudou kupovat byt ani byt. Ve většině projektů jsou parkoviště určena pro ty, kteří si koupili nebo se chystají koupit byt v daném rezidenčním komplexu. V konečné fázi výstavby však developer nemusí odmítnout kupce třetí strany. Kromě toho může developer pronajmout neprodaná parkovací místa.
Na trhu lze nalézt novostavby, ve kterých jsou k dispozici parkovací místa k prodeji ve veřejném vlastnictví. „Například jeden z našich zákazníků si koupil místo v podzemním parkovišti za 1,2 milionu rublů a dnes ho pronajímá za 12 tisíc. Výnos je 12 % ročně. To je vyšší než výnos z kauce a pronájmu bytu,“ říká Maria Litinetskaya.
Doba návratnosti likvidního parkovacího místa bude kratší než u bytu, často lze parkovací místo za 3,5 milionu rublů pronajmout za 30 tisíc měsíčně, minimální doba návratnosti je podle společnosti „NDV-Real Estate Supermarket“ asi 10 let. „To nevytváří návalovou poptávku. Někteří preferují dlouhodobou strategii – koupit parkovací místo s předpokladem, že se za 5–10 let stane vzácným a velmi žádaným zbožím. Jako způsob úspory peněz – ano, taková koupě je pravděpodobně opodstatněná, ale investice je stále otázkou. Je nepravděpodobné, že by v Moskvě byla možná situace, kdy by lidé souhlasili s tím, že za parkovací místo zaplatí stejně jako za byt,“ říká Taťána Podkidyševová.
Parkovací místa se liší cenou, která souvisí nejen s plochou parkovacího místa, ale také s likviditou konkrétní varianty. Ano, parkovací místo, stejně jako bydlení, může být likvidní nebo nelikvidní. Podle odborníků jsou nejvíce žádaná parkovací místa vedle výtahů. To nejen zkracuje čas, který majitel stráví cestou z auta do bytu, ale také výrazně zvyšuje komfort bydlení. Majitelé aut nemusí nosit těžké tašky k výtahu ani tam nechávat věci, když je auto zaparkované.
Pokud má podzemní parkoviště několik úrovní, nedoporučuje se volit tu nejnižší (nejhlubší). „A nejde jen o to, že musíte autem urazit delší vzdálenost. Problémem je riziko zaplavení parkoviště podzemní vodou, pokud je hydroizolace špatně provedená,“ varuje Maria Litinetskaja. A konečně, tekutá parkovací místa se neumisťují v blízkosti překážek, které parkování ztěžují – sloupů, ramp atd.
„Likvidita parkovacích míst závisí na jejich počtu v rezidenčním komplexu, omezeném objemu a úrovni projektu. Pokud se například jedná o projekt business třídy s konceptem „dvůr bez aut“ a koeficientem rezervace nižším než 0,5, pak bude s největší pravděpodobností vhodné zakoupit parkovací místo za účelem následného pronájmu,“ komentuje Natalia Kuzněcovová.
Rozšíření úplného zákazu parkování osobních vozidel v městských ulicích má významný dopad na likviditu parkovacích míst, říká Taťána Podkidyševová. „Překvapivý příklad tohoto jevu jsme pozorovali v rezidenčním komplexu Lefortovo: ve dvou blízkých ulicích byla zavedena omezení parkování a podzemní garáže v našem komplexu se během několika měsíců zaplnily auty,“ říká odbornice.
Pokud mluvíme o investici do pronájmu, stojí za to se blíže podívat na oblasti s vysokými sazbami, ale ne zrovna v centru města, kde se parkovací místa prodávají levněji, radí Taťána Podkidyševová. Pokud mluvíme o úspoře peněz, pak budou jistě žádaná parkovací místa v oblastech s vysokou obchodní aktivitou – kde jsou všechny dvory od rána do večera zaplněny auty kancelářských pracovníků a obyvatelé si mohou pro svůj klid koupit osobní místo. Zajímavé budou i oblasti potenciálního rozšíření zóny placeného parkování, kde se zároveň zavádějí zákazy parkování: jedná se o plus mínus 2 kilometry od Třetího dopravního okruhu, a také o lokality v blízkosti stanic metra.
Přečtěte si také
Datum zveřejnění 16. ledna 2019
