Přestavba bytu: co můžete a nemůžete udělat sami

Organizace správy budov se často potýkají se situací, kdy majitelé mění konfiguraci svých prostor a překládají inženýrské sítě. V nových domech takové akce (rekonstrukce a přestavby) provádí přibližně 10-15 % vlastníků.

Reorganizace a přestavba: koncepty

Současná právní úprava odděluje pojmy reorganizace a sanace.
1. Rekonstrukce prostor v bytovém domě je instalace, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení (článek 1, článek 25 LC RF).
2. Přestavba pokoje v bytovém domě je změnou jeho konfigurace (článek 1, článek 25 LC RF).
Rekonstrukce i přestavba vyžadují změny v technickém pasportu prostor v bytovém domě.

Pravidla a normy pro technický provoz bytového fondu, schválené vyhláškou Gosstroy Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 č. 170 (dále jen Pravidla č. 1.6), se týkají reorganizace a přestavby v jednom obecném slovo – přezbrojení, které lze provést po získání příslušných povolení předepsaným způsobem (bod 1.7 a 170 předpisu č. XNUMX). Taková povolení vydává místní vláda.
Náplní prací z hlediska rekonstrukcí je montáž domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků nebo kuchyňských topenišť, přesuny topenářských a plynových spotřebičů, montáž a rekonstrukce stávajících WC, koupelen, pokládka nových nebo výměna stávajících přívodní a výstupní potrubí, elektrické sítě a zařízení pro instalaci sprchových kabin, jacuzzi, praček s vysokým výkonem a dalších instalatérských a domácích spotřebičů nové generace.

V zákoně není uzavřený seznam toho, co lze přestavět; seznam je otevřený. Vždy je přitom potřeba nahlížet do soudní praxe, vykládat jednotlivá díla tak či onak.

Například podle praxe orgánů činných v trestním řízení lze práce související s instalací individuálních klimatizací na fasádách obytných domů provádět s omezením pouze ve vztahu k památkám kulturního dědictví nebo zjištěným památkám kulturního dědictví; instalace klimatizací není rekonstrukcí nebo přestavbou prostor, k jejichž realizaci je třeba příslušné povolení příslušných orgánů. Tento závěr byl učiněn v rozhodnutí Rozhodčího soudu města Moskvy ze dne 10.04.2020. dubna 40 ve věci č. A90785-2019/XNUMX.

Klimatizační systém je ve skutečnosti instalován uvnitř, protože má vnitřní jednotku, která funguje pro účely chlazení. Demontáž sporné nemovitosti v důsledku oddělení vnějších jednotek klimatizací povede k tomu, že systém přestane existovat jako jedna komplexní věc, vhodná pro následný provoz a instalovaná v prostorách samostatného vlastníka. (Usnesení Rozhodčího soudu Východosibiřského distriktu ze dne 15.10.2019. října 19 ve věci A18807 -2018/XNUMX).

READ
Rozměry šroubové hromady

Podívejme se na další příklad. Samotná instalace kotle podle soudní praxe není rekonstrukcí. Pokud je však instalace kotle doprovázena významnými změnami ve službách, kvalifikuje se to jako reorganizace.

V jednom z případů došlo při instalaci kotle k přezbrojení teplovodního systému propojením stoupačky kuchyně a stoupačky v koupelně potrubím. Soud to považoval za reorganizaci (rozhodnutí Okresního soudu Sovětskij v Nižním Novgorodu č. 2-732/2019 ze dne 05.08.2019. XNUMX. XNUMX).
V jiném případě byl pro zlepšení komfortu bydlení v kuchyni upraven zádveřní otvor v místě okenního otvoru, byla demontována kamna na topení a instalován ohřívač, instalován bojler na teplou vodu. I toto soud považoval za reorganizaci (rozhodnutí Městského soudu Gusevsky Kaliningradské oblasti ve věci č. 2-282/2019 ze dne 09.09.2019. XNUMX. XNUMX).

Přestavba obytných prostor může zahrnovat: stěhování a demontáž příček, stěhování a uspořádání dveří, rozčlenění nebo zvětšení vícepokojových bytů, uspořádání dalších kuchyní a koupelen, rozšíření obytného prostoru pomocí pomocných prostor, odstranění tmavých kuchyní a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytné prostory. ubikace, úprava nebo dovybavení stávajících vestibulů (bod 1.7 Pravidel č. 170).

Poměrně často se setkáváme se situací, kdy častým příkladem sanace je odstranění stěny na balkoně se současnou instalací radiátorů na balkoně. Často to vyžaduje jak reorganizaci, tak přestavbu předepsaným způsobem.

Co je možné a co ne?

Za prvé, jakékoli reorganizační a sanační akce vyžadují koordinaci (změny technického pasu prostor v bytovém domě). Kromě toho by přestavba a přestavba neměla vést k narušení pevnosti nebo zničení nosných konstrukcí budovy, narušení provozu inženýrských systémů a (nebo) zařízení na ní instalovaných, ke zhoršení bezpečnosti a vzhled fasád, porušení protipožárních zařízení (bod 1.7.2 Pravidel č. 170).

Rovněž není povolena přestavba bytů (místností), která zhoršuje provozní a životní podmínky všech nebo jednotlivých občanů domu či bytu (bod 1.7.3 Pravidel č. 170). Například není možné vyrobit kuchyň z ložnice, protože kuchyně má určité požadavky stavebních předpisů a kuchyně v ložnici může porušovat práva sousedů s pachy.

Běžná porušení, se kterými se v práci setkáváme, jsou často:
– odstranění radiátoru na balkon (bez řádného zateplení balkonu dle projektu);
– připojení samostatného inženýrského zařízení obcházejícího měřicí zařízení;
– organizace podlahového vytápění uvnitř areálu, napájené teplovodní stoupačkou (aby ochlazená teplá voda šla do vratného potrubí, proto se doporučuje kontrolovat koupelny obyvatel naboso).

READ
Jednoduchý způsob, jak vyprášit betonovou podlahu v garáži

Všechny tyto příklady jsou v zákoně označovány jako „neoprávněné připojení“ (přímé nebo obcházení měřicích zařízení), které není povoleno a je penalizováno. Pokud bude identifikován, bude viník povinen provést práce na obnovení předchozího schématu připojení.

Nejvyšší soud Ruské federace ve svém rozhodnutí ve věci č. AKPI20-105 ze dne 20.05.2020. května XNUMX uvedl, že neoprávněné připojení má za následek nejen skutečné ztráty organizace zásobující zdroje v podobě nezaplaceného spotřebovaného objemu komunálního zdroje, ale také další negativní důsledky, včetně pro spotřebitele žijící v bytovém domě, jakož i pro předplatitele připojené k systému centralizovaného zásobování zdroji. Postavení soudu je spíše jednostranné, protože ztráty nesou pouze poskytovatelé zdrojů, ale především řídící organizace v podobě nadměrné spotřeby komunálních zdrojů obecným domem.

Zodpovědnost za rekonstrukci a přestavbu

Z hlediska odpovědnosti za rekonstrukci a sanaci lze rozlišit několik složek.

1. Správní odpovědnost je definována v čl. 2 odst. 7.12. 2000 zákoníku o správních deliktech Ruské federace („Porušení pravidel pro užívání obytných prostor. Neoprávněná rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor v bytovém domě“) a znamená pokutu pro občany ve výši 3500 40000 do 50000 XNUMX rublů, na právnické osoby – od XNUMX XNUMX do XNUMX XNUMX rublů. (pokud je vlastníkem prostor právnická osoba).

2. Požadavek na odstranění věcné škody. Osoba, která povolila neoprávněnou reorganizaci a dovybavení, je povinna uvést tuto místnost do předchozího stavu (1.7.4 vyhlášky č. 170). V případě zjištění neoprávněného připojení je řídící organizace povinna vypracovat zákon o identifikaci takového připojení a zaslat spotřebiteli oznámení o nutnosti odstranění neoprávněného připojení (bod 62 nařízení č. 354). Současně může takový příkaz vydat inspekce bydlení, pokud skutečnost reorganizace nebo přestavby odhalila.
3. Pokuty od řídící organizace (nebo poskytovatele zdrojů) se týkají pouze reorganizace z hlediska neoprávněného připojení.

Na základě zákona o zjištění neoprávněného připojení účtuje poskytovatel veřejných služeb (buď řídící organizace nebo poskytovatel zdrojů) dodatečné poplatky za komunální služby pro spotřebitele, v jehož zájmu bylo takové připojení provedeno, za veřejné služby spotřebované bez řádné účetnictví.

V tomto případě by mělo být dodatečné účtování poplatku provedeno na základě objemu komunálního zdroje, vypočítaného jako součin výkonu neoprávněně připojeného zařízení (pro zásobování vodou a kanalizaci – podle průchodnosti potrubí) a jeho zaokrouhlení chod hodin. Při výpočtu se použije norma s násobícím faktorem 10 (podle počtu vlastníků nebo obyvatel) za období nejvýše 3 měsíců předcházejících měsíci, ve kterém bylo takové spojení zjištěno (bod 62 Pravidel č. 354). . V každém případě se jedná o velmi významnou částku.

READ
Dutý betonový blok

Legislativa týkající se nepovolených rekonstrukcí a sanací je na cestě postupného zpřísňování. Soudní praxe však umožňuje různé výklady jednání, které lze přičíst reorganizaci. Kromě toho se soudy zpravidla dohodnou na reorganizaci a sanaci po skutku (s výhradou dalších požadavků). Pro řídící organizaci je důležité, aby jakákoli reorganizace a sanace nenarušovaly architektonický vzhled domu, udržovaly správnou energetickou bilanci a neporušovaly práva ostatních spotřebitelů.

Autor: Pavel Kuznetsov, správce bytových domů, autor knihy “Management bytového domu: referenční kniha pro správce domu”, učitel na Ruské škole managementu, Ph.D.
Web: pavelkuznetzov.ru

Rating
( No ratings yet )
Like this post? Please share to your friends:
Leave a Reply

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: