Kolik stojí pronájem bytu na den? OBRAWA – Vše o stavebnictví

Mám volný jednopokojový byt v Petrohradě a pronajímám ho.

Dlouho jsem si pronajímal a pak jsem se rozhodl zkontrolovat, kolik bych vydělal, kdybych si pronajal na den nebo na týden. To z toho vyšlo.

Jak si pronajmu byt?

Příprava bytu

Nejvíce mě znepokojovalo, že byt bude nečinný. Když se to pronajímá na rok nebo dva, je s klienty méně problémů: projít a zapomenout. Ale když se to pronajímá na den nebo týden, mělo by tam být hodně klientů. Když jeden odejde, druhý by už měl klepat na dveře. Snažil jsem se tedy svou nabídku zatraktivnit.

V první řadě jsem sepsal všechna pro a proti bytu. Chtěl jsem zdůraznit plusy a mínusy jsem chtěl napravit nebo je nějak přebít.

Počáteční údaje bytu

výhody:

1. Byt je hned vedle metra. Do centra metrem 20 minut.
2. V okolí je mnoho supermarketů a nákupních center.
3. Zelená plocha, nepřetížená dopravou.
4. Dům na individuálním projektu.
5. Moderní nábytek.
6. K dispozici je plazma, Wi-Fi, mikrovlnná trouba, pračka.
7. Krásný výhled na město z balkonu ve 24. patře.

nevýhody:

1. Byt není v centru, ale v obvyklé rezidenční čtvrti.
2. Oprava je jednoduchá, zastaralá.
3. Byt je malý, 35 m².
4. Ložní prádlo a ručníky nejsou – pro dlouhodobé pronájmy si nájemníci používají své vlastní.
5. Není zde kávovar – předchozí nájemníci jej nepotřebovali.

Co jsem si koupil

Při dlouhodobém pronájmu jde především o to, aby v bytě byly velké spotřebiče a internet. Zbytek nájemníků si většinou kupuje sám.

Lidé, kteří si na pár dní pronajmou byt, obvykle na dovolenou nebo služební cestu. Na takové cesty si s sebou jen zřídka vezmou něco pro život – věří se, že to vše je již na místě. Proto jsem nejprve zkontroloval, že v bytě jsou všechny spotřebiče, nádobí, prádlo, ručníky a toaletní potřeby. Musel jsem si koupit kávovar a nějaké to nádobí.

Na praní prádla mezi závody nebude čas, tak jsem hned koupil 4 sady dobrého ložního prádla a ručníků. Zároveň jsem našla krásný přehoz, aby pokoj vypadal v inzerátu elegantněji.

Utratil jsem za další nákupy

Nakoupila jsem i spotřební materiál na měsíc dopředu: čističe a saponáty, papírové ručníky, mýdlo, toaletní papír, mop a další užitečné drobnosti na úklid.

Byt není v centru města – toto mínus nelze nijak opravit. Je ale ve 24. patře, balkon nabízí nádherný výhled. Koupil jsem barové stoličky a květiny na balkon – vznikl z toho improvizovaný lobby bar s výhledem na město.

Rozloha bytu je 35 m², v pokoji je velká manželská postel. Páru, který se přijel podívat do města na Něvě, to stačí, ale pokud budou mít dítě, tak jí budou více vyhovovat mé konkurentky. Toto uspořádání mi nevyhovovalo, tak jsem si koupil křeslo-postel a do inzerátu napsal, že mám tři postele.

Pak se ukázalo, že je to výhodné pro malé skupiny turistů. Za třetího hosta jsem požádal pouze o 300 rublů za den a je výhodnější rozdělit výdaje na tři než na dva.

Trvalo to asi 30 000 R na všechny nákupy.

Registrace na stránkách

Inzeroval jsem svůj byt k pronájmu na Bookingu, Airbnb a na několika méně známých stránkách. Celkem bylo 6 míst pro rezervaci ubytování.

Pro srovnání Airbnb vyplácí peníze po 3 dnech, jeho provize je pouze 3 %. Musíte se ale smířit se všemi nepříjemnostmi, protože 80–90 % zákazníků přichází přes Booking.

Na jiných stránkách se reklamy začnou zobrazovat ihned po registraci. Aby byly mezi potenciálními zákazníky důvěryhodnější, můžete získat odznaky jako „ověřená reklama“ a „skutečný vlastník“ – na všech webech se liší. K tomu vás většinou požádají o potvrzení, že jste vlastníkem bytu.

Na všech stránkách můžete zadat zálohu pro bezpečnost majetku, kterou hosté zaplatí při přihlášení. Rozhodl jsem se, že si vezmu 2000 R a ospravedlnilo se to: jednou jsem zadržel peníze ze zálohy za zlomený klíč, další mi dal pokutu za kouření v bytě. Ale téměř vždy jsem peníze vrátil. Možná byli klienti ukázněni samotnou skutečností zástavy, i když částka byla malá. Na druhou stranu moji hlavní konkurenti fungují bez zajištění.

Beru od klientů jako zástavu

Kam jsem umístil své inzeráty?

V nastavení můžete nezávisle navýšit provizi, poté vás stránka propaguje a doporučí ve vyhledávání.

První peníze mohou být zmrazeny, dokud se neujistí, že nejste podvodník. A také si mohou sami zvednout cenu bytu – to je nepohodlné, když bydlení ladí a chcete rychleji najít zákazníky. Můžete propagovat reklamu za peníze.

Pokud platíte za umístění, reklama se zobrazí nad ostatními a barevně zvýrazní. Minimálně jednou za dva týdny musí být inzerát zvýšen, jinak bude odstraněn z vyhledávání.

Oznámení o pronájmu

Když jsem přemýšlel o pronájmu bytu přes den, díval jsem se, kolik bych měl konkurentů. Jen Booking zobrazuje téměř 7 XNUMX inzerátů, jako je ten můj. Pokud se podíváte pouze do centra města, máte pocit, že veškeré bydlení je pronajaté. V rezidenčních oblastech je to trochu lepší, ale pronájem bytu je tam levnější.

Bál jsem se, že nebude dostatek klientů pro všechny a nikdo za mnou nepřijde – protože zatím nemám žádné hodnocení a recenze. Proto jsem se v inzerátu snažil naznačit, co všechno by mohlo turisty přilákat.

Pro začátek jsem se rozhodl cenu moc nesnižovat – nastavil jsem ji o 100 rublů méně než u konkurenta o dvě čtvrtletí později s téměř designovou renovací, pěti lety denního pronájmu, hodnocením téměř 10 hvězdiček a 40 recenzemi. Ale to mám o dva bloky blíž k metru, mám skoro designový balkon ve 24. patře s výhledem na město!

První klient přišel z Bookingu. Nedostal jsem ani oznámení o rezervaci, než mi zavolal chlap, který řekl, že právě zarezervoval můj byt. Udělal to z kavárny naproti domu a po 5 minutách byl připraven přijít.

To pro mě bylo nečekané: tehdy jsem ještě nevěděl, jak okamžité rezervace vypadají v praxi. Musel jsem se vrátit na půl cesty do tělocvičny a setkat se s hostem.

Popis apartmánu je pouze malou částí inzerátu na Booking.com. Kromě toho je třeba vyplnit údaje o majiteli, uvést všechny parametry bytu a vypsat požadavky na hosty. Celá reklama zabírá několik stránek.

Hodnocení a recenze

Další měsíc jsem experimentoval s reklamami a cenami, získával hodnocení a recenze. Postupem času se někteří zákazníci stanou pravidelnými a rezervují si byt přímo – ale stále většina pochází z webových stránek.

Měl jsem štěstí s prvním klientem: poptávka po apartmánu je velmi závislá na hodnocení a recenzích hostů. Mnohem později, když už jsem měl stabilní hodnocení 9,8 z 10, jeden pár najednou dal 5,8 bez zjevného důvodu nebo vysvětlení. Moje hodnocení okamžitě kleslo na 8,2 – na chvíli přišlo méně zákazníků.

Postupně hodnocení opět stoupalo, vše se vrátilo do normálu, ale uvědomil jsem si, že to nejsou jen čísla. Proto jsem se snažil, aby byli hosté spokojení: vždy uklízím a jsem přátelský, i když se mi vůbec nechce.

Sezónnost

Poptávka je silně ovlivněna ročním obdobím. V Petrohradu je sezóna pro denní pronájem bytů letní, květnové a novoroční svátky. Stává se, že poptávka stoupá i o jiných svátcích: 8. března, Muzejní noc, Den města, Scarlet Sails. Ale to jsou výbuchy na pár dní, a i když ne vždy.

Petrohradské ekonomické fórum rezervaci apartmánu nijak neovlivnilo. S největší pravděpodobností je to proto, že se nachází v rezidenční čtvrti a obchodníci a ekonomové se usazují v centru nebo v hotelech.

Zbytek času je mimo sezónu. Aby byt nezůstal nečinný, musíte se dostat ven: snížit ceny, propagovat reklamu, vymýšlet akce a slevy.

Záleží také na sezóně, na jak dlouho se byt pronajímá. V sezóně lidé přicházejí na dlouhou dobu: často si pronajímají byty na 5, 10 nebo dokonce 20 dní. Mimo sezónu se často na pár dní zastaví – prohlédnout si město, domluvit si romantickou schůzku nebo služebně.

Ve výsledku musíte pracovat více než u dlouhodobého pronájmu.

Obsluha hostů

Když jsem si dlouhodobě pronajímal byt, byl to pasivní příjem: neměl jsem skoro co dělat. Zavolal jsem agentovi a mluvil s kandidáty a pak jsem jen čas od času kontroloval, jestli je vše v pořádku.

Krátkodobým pronájmem jsem byl vázán na místo. Před příjezdem hostů musí být vše čisté, prádlo vyprané a vyžehlené, veškeré vybavení musí fungovat. Nejtěžší je to v mimosezóně, kdy je byt často rezervovaný jen na jeden den. Mám štěstí, že tělocvična, byt a hlavní bydlení jsou poblíž.

S bezpečím bytu se vše ukázalo jednodušší, než jsem si myslel. Když si lidé dlouhodobě pronajímají byt, v každém případě se něco rozbije, zašpiní, poškrábe. Ani ti nejpečlivější lidé nezacházejí s pronajatým bytem stejně pečlivě jako s vlastním. A kdo si byt pronajímá krátkodobě, prostě nestihne nic rozbít nebo rozbít. Jejich hlavním účelem je strávit noc. To je patrné zejména u turistů, kteří chodí celý den někde ve městě.

Pronajal jsem si byt za den. Tohle je můj rekord

Pokud chcete snížit zátěž, můžete zajistit, aby si hosté pronajali byt na delší dobu – nemusíte každý den měnit prádlo, uklízet a žehlit. Na všech stránkách můžete zadat minimální počet nocí. Ale mimo sezónu je rezervace na den asi 30 % příjmu.

Mám jeden zajímavý záznam: za jeden den jsem si 3x pronajal byt. Pozor na ruce:

1. Muž si zarezervoval a zaplatil den přes Booking, ale pak nemohl přijít. Podle pravidel webu v případě odmítnutí za méně než jeden den jdou peníze za rezervaci pronajímateli jako pokutu.
2. Po rozhovoru s mužem mi ráno zavolali stálí zákazníci a já jim pronajal byt. Během dne odešli.
3. Večer dorazili další hosté, kteří si byt zarezervovali přes den.

To je samozřejmě spousta potíží. Ale také hodně peněz. Jiná věc je, že se to stalo jen jednou – většinou to není víc než jeden klient za den.

Příjem

Při dlouhodobém pronájmu jsem dostal 21 000 R měsíčně, nájemníci platili poplatky – tím se ušetřilo dalších 4500 21 R. Začal jsem pronajímat byt dnem v březnu, mimo sezónu. Za první měsíc, mínus provize za web, jsem vydělal 300 4000 R. Ale teď jsem si poplatky platil sám, takže jsem nakonec zůstal o XNUMX R v mínusu.

Pak už to šlo lépe, mimo sezónu jsem vydělával od 20 do 40 tisíc měsíčně. Poptávka byla vysoce závislá na reklamě a slevách. Pokud například uděláte slevu 30–50 %, zákazníci se vždy najdou. Ale musíte pracovat téměř každý den.

Navíc se cena ukázala jako jakýsi filtr přiměřenosti. Ti, kteří platili mnohem méně než obvykle, mi často dělali problémy: například odmítali odjet, protože se dostatečně nevyspali, nebo se snažili ubytovat bez zálohy. Po několika podobných situacích jsem přestal snižovat ceny.

Vydělávám si měsíc v létě a o prázdninách

Během sezóny to šlo ještě lépe: v létě a o prázdninách se ukázalo, že vydělává 50–60 tisíc měsíčně. Během tohoto období zapomínáte, co je reklama.

Hlavní výdaje jsou ložní prádlo a ručníky. Často se musí prát a žehlit, takže se rychle stanou nepoužitelnými. Přibližná životnost dobrého prádla je 8 měsíců. Když sem připočtete náklady na úklid a prací prostředky a toaletní potřeby, vyjde to asi na 10-15 tisíc ročně. Při dlouhodobém pronájmu mají všechny tyto nákupy na svědomí nájemníci.

S tím výsledkem, že

Pronájem bytu na den je výhodnější než dlouhodobě, zejména v létě a o prázdninách. Ale dá to hodně práce.

Toto podnikání bych nedokázal skloubit se zaměstnáním na plný úvazek, proto jsem se prozatím rozhodl pronajmout si byt k pronájmu v sezóně, v mimosezóně dlouhodobě. Kvůli účtům za energie je to ještě výhodnější než celoroční pronájem bytu.

Přijdu o stálé zákazníky, ale když budu pronajímat byt jen v sezóně, tak zákazníků bude i tak dost. A hodnocení a recenze nikam nevedou: reklamy lze jednoduše pozastavit a poté znovu otevřít. Na některých stránkách to zvládnete sami, na jiných musíte zavolat na podporu.

V Bookingu můžete uzavřít rezervaci na dobu neurčitou, ale reklama se nadále zobrazuje ve vyhledávání a na mapě. Chcete-li odstranit reklamu z vyhledávání, musíte jim zavolat. A v Cyan se musí reklama zobrazovat každé dva týdny, jinak se stane neaktivní. Mimo sezónu to prostě nemůžete dělat.

děkujeme za sdílení vašich zkušeností. Také si pronajímám svůj byt v Petrohradě, i když výhradně na Airbnb a chci se o svůj podělit.

Na Booking a další služby jsem záměrně nepřidával reklamy, protože je to pro mě jakýsi filtr na přiměřenost hostů. Na Airbnb jsem velmi rychle získal status superhostitele, který už rok podporuji a jsou to další klienti, kterým záleží na kvalitě a pohodlí.

Sám bydlím v jiném městě nebo většinou cestuji, tzn. Nejsem svázán s Petrohradem kvůli dennímu nájemnému. Pro setkání s hosty zorganizoval self check-in (self-check-in), který vám umožňuje přijímat hosty kdykoli během dne. Nyní existují skvělá zařízení pro přenos klíčů, jmenují se Lockbox, používám od Igloogome, protože. má synchronizaci s Airbnb a každý host dostává svůj vlastní PIN, který je platný pouze po dobu jeho příjezdu (v tomto případě si v případě prodloužení přes aplikaci můžete vygenerovat nový na požadovaný interval). Musel jsem se zapotit jen u interkomu, vyvinul jsem koncept zařízení pro automatické otevírání dveří (místo sluchátka interkomu) a objednal montáž a software u freelancerů. Zařízení se také synchronizuje s kalendářem Airbnb přes internet. V den příjezdu hosta při volání do mého bytu zařízení simuluje zvednutí sluchátka a otevření dveří. Tento režim lze také zapnout stisknutím tlačítka na 30 minut, hostům se tato funkce velmi líbí, je vhodná, když čekáte na kurýra pizzy

V bytě pro pohodlí hostů mám vše, co potřebujete:
– na vaření (všechny druhy čaje a kávy, rostlinný olej, sůl, cukr, koření atd.);
– pro domácí potřeby (šampaňské, sprchový gel, jednorázové zubní kartáčky, čisticí prostředky atd.)
— existuje dokonce předplatné Netflixu a houpací síť pro vzdušnou jógu.
Já sám zůstávám u sebe v těch vzácných dnech, kdy jsem v Petrohradu, a také rád trávím čas v pohodlí. Mám hosty, kteří ke mně chodí pravidelně už 3-4krát a to je pro hostitele (myslím) velmi skvělý ukazatel. To vše mi také umožňuje sbírat pouze 5hvězdičkové recenze.

Pánové si navzájem důvěřují a moji hosté odcházejí z bytu stejně samostatně jako vejdou a po jejich odchodu přichází úklid. Uklízečky si můžete vybrat přes službu Youdo a následně s nimi průběžně pracovat, ale pro kontrolu kvality ve fázi výběru a před odjezdem z republiky je lepší být na místě nebo mít ve městě důvěryhodnou osobu. V případě vyšší moci je lepší se spřátelit s několika čističi a rozložit zátěž mezi ně. Můj dobrý přítel si takto pronajímá 4 byty v Moskvě (sice ne vlastní, ale pronajaté), zatímco žije na Phuketu a spravuje tuto farmu na dálku.

Omlouvám se za dlouhé čtení v komentářích, jen mám co říct k tomuto tématu, které je pro mě aktuální. Zaokrouhluji nahoru