Výhody koupě bytu v novostavbě

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Novostavba nebo sekundární: která možnost je lepší získat hypotéku

Koupě bytu na hypotéku na primárním či sekundárním trhu je otázka, se kterou se potýká každý kupující nemovitosti. V prvním případě můžete ušetřit až 50 % nákladů na podobný sekundární díl a často je jednodušší provést opravy od začátku. Navíc všichni obyvatelé novostavby budou přibližně stejného věku a sociálního postavení, což je pro mnoho majitelů docela důležitý faktor.

Navzdory významným výhodám byste měli také vzít v úvahu některé nuance nákupu bytu na hypotéku v domě ve výstavbě:

1. Dlouhé čekací doby na nové stavby. To je ale odůvodněno poměrně nízkou cenou primární nemovitosti.
2. Nové domy se často staví na okrajích měst nebo i mimo ně, což nevyhovuje každému kupci.

Pořízení bydlení na sekundárním trhu na úkor vypůjčených prostředků je výhodné, protože toto bydlení lze okamžitě používat. Bytové domy ze sekundárního trhu se přitom obvykle nacházejí v oblastech s rozvinutou infrastrukturou. Kupující konečně nemusí čekat na předání domu nebo na zapsání nemovitosti – po dokončení transakce a převodu peněz na kupujícího se nový majitel bude moci okamžitě zaregistrovat do nabyté nemovitosti .

Nejdůležitějším bodem, kterému je třeba věnovat pozornost při koupi vedlejšího domu, je právní čistota. Často se stává, že kupující se kvůli složité vlastnické struktuře musejí s bývalými majiteli soudit a soudní spory se mohou táhnout roky. Proto je třeba nemovitost před koupí pečlivě zkontrolovat. Nákup nemovitosti na sekundárním trhu vás také ne vždy zbaví nutnosti provádět opravy – stav bytu nemusí být příliš dobrý nebo se váš vkus nemusí shodovat s vkusem předchozích majitelů. Je tedy nepravděpodobné, že se budete moci zcela vyhnout dodatečným výdajům.

Pokud jste si vybrali vedlejší bydlení a chystáte se ho pořídit na hypotéku, měli byste mít na paměti, že banky jsou na nemovitosti vždy vybíravé. A v případě novostaveb finanční a úvěrové instituce často kladou na bydlení loajálnější požadavky – je to dáno jeho vysokou likviditou.

Který byt patří k novostavbám

Pro mnoho lidí je pojem „nová budova“ spojen s novým, nově postaveným domem a vedlejší byty označují starý, dlouho obývaný bytový fond. Ve skutečnosti to není pravda.

Rozdělení na novostavby a vedlejší bydlení se provádí podle dostupnosti informací o registraci v USRN. Primární fond zahrnuje nemovitosti, ke kterým dosud nikdo nepředložil doklady o vlastnictví. Počínaje okamžikem registrace a obdržení dokladů o vlastnictví mají byty automaticky status vedlejšího bydlení. A nezáleží na tom, že dům byl uveden do provozu před měsícem, že v bytě nikdo nebydlel a obecně v něm dokonce dokončoval.

Uveďme příklad: vybrali jste si bydlení v novostavbě, ale nekoupíte nemovitost od developera, ale od fyzické osoby. V tomto případě kupujete byt na základě běžné kupní smlouvy. To znamená, že je zapsáno vlastnictví prodávajícího a objekt je automaticky považován za vedlejší bydlení. Je jedno, jestli tam někdo bydlel nebo ne.

Jak poskytnout hypotéku na byty v novostavbách

Pro banky je mnohem snazší zvažovat žádost o hypotéku na bydlení na sekundárním trhu: byt je připraven k nastěhování a je zde možnost ho zhodnotit. U nových budov je to obtížnější: ve většině případů se nákup provádí ve fázi přípravy základové jámy pro budoucí výstavbu. Po zprovoznění objektu bude již prodáno cca 90-95 % bytů.

Finanční a úvěrové instituce musí mít jistotu, že dům bude postaven v souladu se všemi pravidly a včas. Aby to bylo zajištěno, banky spolupracují s developery s dobrou pověstí. Mají všechny potřebné informace o nových stavebních projektech svých partnerů. Úvěrové organizace důvěřují svým akreditovaným stavebním společnostem, takže dlužník má větší šanci na schválení hypotéky při koupi bytu od developera, se kterým má banka již zkušenosti se spoluprací. Banky se navíc často stávají exkluzivními partnery pro velké projekty a nabízejí hypoteční úvěry za zvýhodněných podmínek.

Jednou z výhod koupě nemovitosti v rozestavěném domě je nízká cena ve srovnání s podobnými možnostmi dalšího prodeje. Ano, a banky často nabízejí výhodné úvěrové podmínky se sníženou sazbou. U každého věřitele se bude lišit, ale v roce 2022 se bude pohybovat mezi 7–15 % ročně. Velikost sazby je ovlivněna mnoha různými faktory: individuálními parametry klienta, jeho účastí v programech sociálního státu, dostupností zabezpečení, fází výstavby zařízení a podobně.

Požadavky banky na potenciálního dlužníka

Hypoteční úvěry jsou poskytovány na dlouhou dobu. Od spotřebitelského úvěru se přitom liší velikostí: na hypotéku můžete získat až 30 milionů rublů v závislosti na bance a regionu. Finanční a úvěrové instituce se samozřejmě snaží minimalizovat rizika nesplácení a klienta pečlivě prověří. Pro srovnání: výše konvenčního úvěru bez zajištění nepřesáhne 1 milion rublů.

Pokud se chystáte koupit byt v novostavbě, většina bank klade na potenciální dlužníky následující požadavky:

• Ruské občanství a trvalá registrace na území Ruské federace;
• minimální věková hranice je 21 let, maximální 65 let v době splácení dluhu;
• praxe z posledního pracoviště – od 6 měsíců, celkem – od 1 roku;
• mít stálý zdroj příjmů;
• pozitivní úvěrová historie a žádné nesplacené dluhy.

V některých případech pro získání hypotéky na nákup bydlení v nové budově banky nevyžadují občanství Ruské federace nebo se také nevyžaduje registrace v místě bydliště. Takové případy jsou však posuzovány pečlivěji a často jsou potenciální zahraniční dlužníci povinni poskytnout jistotu – ve formě zástavy nebo záruky ruského občana. Každá banka má právo stanovit své vlastní požadavky na dlužníky v souladu s vnitřními předpisy.

Požadavky na nové budovy

Většina bank trvá na tom, aby byl byt vybrán od jejich akreditovaných developerů. Klient se samozřejmě může obrátit na jiné stavební firmy, ale praxe ukazuje, že pravděpodobnost schválení hypotéky je v takových případech minimální. Akreditace developerů umožňuje věřitelům ujistit se, že nemovitost zastavená jako zástava bude mít hodnotu vypůjčených prostředků. Nebo, jinými slovy, ukáže se, že je likvidní a může být rychle realizován, pokud má klient problémy.

Požadavky na novostavby se výrazně liší od požadavků na sekundární bydlení, kdy banky zvažují budoucí zajištění na základě posudku znalce. Pokud je ale developer akreditován úvěrovou institucí, nemusí zákazníci ani sami dokládat doklady od stavební firmy.

Partnerství bank s developery je výhodné i pro kupující – není potřeba důkladně prověřovat developera a objekt. Finanční a úvěrové instituce totiž spolupracují pouze se spolehlivými vývojáři a o kvalitě jejich práce nepochybují. Přítomnost akreditace však nezaručuje, že dům bude uveden do provozu včas.

Vyřízení hypotéky na byt v novostavbě: pokyny krok za krokem

Pokud se chystáte koupit dům na hypotéku ve fázi výstavby domu, pak vám pomohou následující pokyny:

• Vyberte objekt. Pečlivě prostudujte nabídky různých vývojářů. Takové informace lze nalézt v otevřených zdrojích na internetu nebo požádat o radu důvěryhodnou realitní kancelář. Měli byste si prostudovat oblast, ekologii a infrastrukturu, kde bude dům umístěn. Najděte si čas vyrazit na místo budoucí stavby a na vlastní oči zhodnotit všechny parametry, které jsou pro vás důležité.
• Seznamte se se stavitelem. Manažeři zohlední vaše přání a poradí bankám, se kterými spolupracují. Obvykle jsou vývojáři akreditováni několika úvěrovými institucemi najednou.
• Kontaktujte nebo osobně navštivte pobočku banky. Konzultanti vám podrobně řeknou o dostupných programech hypotečních úvěrů a o tom, co k jejich účasti potřebujete. Nezastavujte se u jedné finanční a úvěrové instituce, prostudujte si podmínky každé banky. To vám umožní vybrat si tu nejvýhodnější nabídku hypotéky.
• Připravte si dokumenty k odeslání do vybrané banky. Zjistěte si předem, které z nich jsou povinné: seznam se může lišit v závislosti na pravidlech finanční instituce.
• Podepište smlouvu s developerem. Ve většině případů se smlouva o majetkové účasti (DDU) sepisuje v případě, že se byt kupuje v rozestavěném domě. V této fázi je nutné pečlivě prostudovat každý odstavec dokumentu. Informace o načasování předání domu, ceně bytu a jeho parametrech musí plně odpovídat projektové dokumentaci.
• Registrace DDU. Podle legislativy (č. 214-FZ) podléhají všechny smlouvy o kapitálové účasti povinné registraci u Rosreestr. Teprve poté vstoupí dokument v platnost. Samotný registrační proces netrvá déle než 7 dní.
• Předkládání dokumentů bance. V době podání žádosti musíte mít u sebe celý balík potřebné dokumentace. Doba zpracování příspěvků závisí na řadě faktorů. Pokud je stavební společnost akreditována vaší úvěrovou organizací a vy jste jejím klientem, ověření zabere jen několik dní. Pracovník banky vás bude kontaktovat, aby vám oznámil výsledky rozhodnutí.
  Pokud máte další příjem, nezapomeňte o tom informovat odborníka úvěrové organizace. Zvýší se tak pravděpodobnost schválení hypotéky. Také by se neměl skrývat rodinný stav, protože při posuzování žádosti o půjčku se bere v úvahu celkový příjem manželů. Takovými jednoduchými způsoby můžete bance prokázat svou platební schopnost. Chcete-li zvýšit své šance, posílejte žádosti do různých bank současně.
• Podepište smlouvu o půjčce. Tento dokument je také třeba pečlivě přečíst. Pokud vám všechny úvěrové podmínky vyhovují, podepište smlouvu. Peníze budou převedeny na zvláštní vázaný účet – povinná náležitost zákona. Údaje o účtu musí být uvedeny v DDU.

Splátky hypotéky budou muset být provedeny podle harmonogramu, který banka poskytne dlužníkovi. Odpočítávání výpůjční doby začíná od okamžiku podpisu smlouvy – a i když se váš dům teprve staví, stále budete muset platit.

Výhody a nevýhody koupě bytu v novostavbě

Relativně nízká cena není jedinou výhodou koupě bydlení v novostavbě. Takové transakce mají další výhody:

• velké stavební společnosti často pořádají výhodné akce pro kupující;
• pokud je developer akreditován bankou, je vyžadováno minimum dokumentů pro hypotéku;
• kupující se nemusí bát o právní čistotu bytu;
• moderní nové budovy jsou vybaveny požárními hlásiči, videokamerami, několika výtahy pro jeden vchod;
• často je možné provést přestavbu dle vlastního uvážení, ovšem se souhlasem banky, pokud se bavíme o hypotéce.

Existují také nevýhody:

• zatímco se dům staví, dlužník bude muset bydlet někde jinde a platit měsíční platby;
• existuje možnost, že developer nebude schopen dodržet slíbené termíny uvedení domu do provozu;
• pokud je podle podmínek smlouvy byt poskytnut bez dokončení, majitel bude muset provést všechny opravy od nuly sám;
• při pronájmu domu se všichni sousedé obvykle zabývají opravami současně – nelze se vyhnout hluku;
• pokud žádáte o hypotéku na koupi bytu v novostavbě, kupující bude muset strávit spoustu času shromažďováním dokumentů, registrací u vládních agentur atd.

A hypotéky jsou pro mladé rodiny opravdu výhodnou variantou: mnohé banky pro ně mají státní dotace a speciální podmínky. Nezapomeňte však na nevýhody takové transakce, které jsme uvedli výše.

Shrnout

Než si koupíte byt v novostavbě na úkor hypotečních úvěrů, měli byste vzít v úvahu všechny nuance takové transakce. Berte výběr budoucího bydlení vážně a zodpovědně. Nezapomeňte se setkat se zástupci developera. Vždy vám doporučí banky, kde můžete získat hypotéku za výhodných podmínek.

Akreditace vývojáře u úvěrové organizace usnadňuje a urychluje získání úvěru: veškerá potřebná dokumentace již bude v bance. Budete muset pouze poskytnout dokumenty, podepsat smlouvu a počkat na dokončení stavby.

Hlavní věcí je včas provést povinné platby, protože byt bude zastaven bance. Jakmile dluh zcela splatíte, je věcné břemeno z bydlení odstraněno a vy se stáváte jeho plným vlastníkem.