Většina příměstských oblastí je součástí územních sdružení – ať už se jedná o obce, zahrádkářské spolky nebo chatové obce. Je zřejmé, že v takových sdruženích existují normy pro stavbu domů a úpravu pozemků, které jsou dány legislativou – tak, aby byla respektována práva nejen vlastníka konkrétního pozemku, ale i jeho sousedů. V tomto článku se budeme zabývat základními normami pro plánování pozemků pro individuální bytovou výstavbu – individuální bytovou výstavbu.
1. Obecná ustanovení pro plánování a rozvoj
Legislativní rámec plánování a výstavby jednotlivých pozemků je poměrně široký a k tomu, aby byl váš dům přijat a provozován, je potřeba nasbírat spoustu povolení. Jedná se o obtížný úkol, ale nezbytný – plně disponovat svým majetkem budete moci pouze jeho správným vyplněním.
Území pro individuální bytovou výstavbu je přiděleno správou ustavujících subjektů Ruské federace a místních samospráv. Hlavní požadavky upravuje “Kodex pravidel pro projektování a výstavbu”, příslušná pravidla pro požární bezpečnost, plánování a rozvoj území. Se seznamem požadovaných dokumentů budete seznámeni s povolovacími úřady. Podklady si připravuje stavebník sám.
Klíčové ukazatele plánování:
- Plocha pozemku
- Stavební plocha a rozměry domu
- Výška a počet podlaží domu
- Celková a obytná plocha domu
- Vlastnosti inženýrských zařízení a architektury
2. Postup zpracování podkladů pro plánování na místě
V první řadě je potřeba schválit a odsouhlasit projekt domu. Projekt může být standardní nebo individuální. Obvykle je vyvíjen specializovanými organizacemi, i když jednoduché projekty lze sestavit nezávisle. Tento projekt je koordinován s architektonickým oddělením a schválen místní správou. Jedna kopie dohodnutého projektu zůstává u zákazníka, druhá – v architektonickém oddělení, pro následné uvedení domu do provozu.
V případě jakýchkoliv odchylek od projektu musí být rovněž předem dohodnuty.
Po schválení projektu se provede geodetické odstranění – tedy přenesení projektu z výkresů do terénu. Tyto práce provádějí licencované geodetické organizace. Geodet označí polohu budoucího domova a označí území.
Pro získání stavebního povolení musí developer předložit:
- Žádost o stavbu
- Vyhláška vedoucího správy o povolení úpravy a rozvoje lokality
- Projekt bytového domu a dalších staveb, odsouhlasený s orgány architektury a urbanismu
- Zákon o přirozeném zřízení hranic pozemku a členění staveb, červených čar a os staveb
Všechny dočasné stavby na staveništi, které jste postavili během doby výstavby, musí být před uvedením domu do provozu zbourány.
Je třeba poznamenat, že všechny další stavby, které postavíte po uvedení domu do provozu, musí být také správně navrženy. Proto je lepší je naplánovat hned, aby nedošlo k opětovnému odeslání dokumentů.
Po dokončení stavby domu musí developer předat bytový dům výběrové komisi schválené správou města nebo obvodu. Po obdržení příslušného rozhodnutí komise je tento dokument předložen státním registračním orgánům ke schválení vlastnictví.
Typický plán lokality
3. Základní stavební předpisy
Pojďme se seznámit se stavebními normami definovanými legislativou:
- Plocha pozemku pro individuální bytovou výstavbu by měla být minimálně 0,06 hektarů (nebo nám známých 6 akrů)
- Areál musí být oplocen
- Na místě je povoleno postavit obytnou budovu, hospodářské budovy, letní kuchyni, lázeňský dům, garáž nebo přístřešek pro auto, altán
- Vzdálenosti mezi budovami musí odpovídat požárním předpisům
- Vzdálenost domu od červené čáry ulice je nejméně 5 metrů, od červené čáry silnice – nejméně 3 metry
- Vzdálenosti mezi budovami a sousedními prostory musí odpovídat hygienickým požadavkům
4. Plocha pozemku
Omezení výměry pozemku pro individuální bytovou výstavbu na 6 akrů znamená, že dům nebude uveden do provozu jako obytný a nebudete se do něj moci přihlásit, ani když postavíte velký dvoupatrový chata – ale na čtyřech hektarech. Jmenovitě byly takové příděly oblíbené dříve při rozdělování pozemků v zahradnických partnerstvích v sovětských dobách.
Stavba zahradních domků však není zakázána – jen kdyby byla provedena v souladu s normami požární bezpečnosti.
5. Oplocení pozemku
Normy oplocení jsou předmětem nejčastějších sporů mezi vlastníky sousedních pozemků. SNIPy uvádějí, že plot mezi sousedními sekcemi by měl být pletivový nebo mřížkový, s výškou až 1.5 metru. Tato norma je způsobena normami osvětlení pozemků. Přílišné zastínění sousedovým vysokým a pevným plotem může vážně poškodit vaše rostliny, které by měly být většinu dne na slunci.
Ne vždy však pevné ploty sousedům překáží – a majitelé se mohou vzájemně písemně dohodnout. Potíže mohou nastat při změně vlastníka sousedního pozemku.
Pokud jde o vnější ploty, které ohraničují dům z ulice, pak pevné neprůhledné ploty do výšky 2 metrů lze také postavit pouze z rozhodnutí společenství vlastníků domů.
Takový plot můžete postavit pouze po dohodě se sousedy.
6. Vzdálenosti mezi budovami na místě
Nejprve se seznámíme s normami požární bezpečnosti vzdáleností mezi obytnými budovami:
- U budov z kamene a betonových konstrukcí s betonovou podlahou – minimálně 6 metrů
- U kamenných a betonových konstrukcí s dřevěnou podlahou – minimálně 8 metrů
- Pro kamenné a betonové domy s dřevěnou podlahou a domy z dřevěných konstrukcí – minimálně 10 metrů
- Pro domy z dřevěných konstrukcí – více než 15 metrů
Hygienické a domácí požadavky na minimální vzdálenosti stavby od sousedních pozemků:
- Pro obytnou budovu – nejméně 3 metry
- Pro lehké stavby, jako jsou chlévy pro drůbež a drobná hospodářská zvířata – do 4 metrů
- Pro ostatní budovy – nejméně 1 metr
- Pro kmeny vysokých stromů – nejméně 4 metry, středně velké – 2 metry, keře – 1 metr.
V tomto případě se vzdálenost mezi domy měří od suterénu domu nebo od stěny domu nebo od částí domu vyčnívajících více než 50 cm z roviny stěny.
Pokud je váš hozblok nebo stodola 1 metr od sousedova pozemku, měl by být sklon střechy proveden ve směru vaší parcely.
Garáž nebo přístřešek pro auto může stát ve formě samostatného objektu, nebo může těsně sousedit s domem a dalšími přístavky.
Přístavby se doporučuje stavět v hloubce pozemku.
Výška obytných prostor se bere od podlahy ke stropu minimálně 2.2 metru a výška technických místností včetně suterénu je minimálně 2 metry (mimo sklepy, kde výška může být minimálně 1.6 metru).
Poskytnuté standardní vzdálenosti mezi budovami
7. Normy pro umístění a instalaci inženýrských sítí
Jediným předpokladem pro místo pro IZHS je přítomnost vody. Dům bez topení, kanalizace, plynovodu lze přijmout jako obytný.
Dům může být zásobován vodou jak z centralizovaného systému v obci, tak z individuálních zdrojů – studny nebo studny. Nutno podotknout, že podloží je majetkem všech lidí, respektive státu, a za využívání hlubinných vrtů se bude muset platit daně.
Existují normy pro denní zásobování vodou a pro zalévání rostlin:
- Pro zeleninové plodiny – od 3 do 1 litru na 1 m2
- Pro ovocné stromy – od 10 do 15 litrů na 1 m3
Míra spotřeby na osobu – 125-160 litrů při použití vody
30-50 litrů při použití studní a studny
Minimální požadavky na fungování otevřených toalet – musí být vybaveny žumpou nebo suchým záchodem.
8. Koncept sebestavby
Dodržování všech stavebních předpisů lokality vám ušetří peníze. Porušení pravidel bude mít nevyhnutelně následky a budete muset žádat o opětovné schválení, demolici a úpravy nesprávně postavených budov nebo kácení stromů vysazených na nesprávném místě.
Někdy se developeři neobtěžují vyvíjet a dohodnou se na projektu – to platí i pro dům samotný a další stavby na pozemku. Je třeba si uvědomit, že v tomto může správa uznat vše jako nepovolenou stavbu, až po vaši dvoupatrovou chatu.
Samostroy je objekt postavený bez získání všech potřebných povolení. V podstatě to znamená, že ani ve skutečnosti existující dům či stodola podle dokumentů neexistuje. Dům není nemovitost a nemůžete ho ani prodat, ani vyměnit, ani nechat jako dědictví.
Je velmi obtížné uvést samostroy do provozu. Bude nutné provést průzkum konstrukcí a inženýrských sítí pro soulad se všemi stavebními předpisy, přilákat drahé licenční specialisty atd. a tak dále. Za černé stavby budete muset platit nemalé pokuty.
A budovy, které nebudou splňovat normy, budou obecně muset být zbourány – jinak k tomu budou nuceny soudní cestou.
Jinými slovy, je lepší získat vše hned, než platit třikrát za návrh již postaveného.
9. Závěr
Dodržování všech norem uspořádání pozemku a domu vám ušetří čas a peníze. Pokuste se přesně předvídat, jaké budovy a výsadby na svém webu vytvoříte, a přidejte je do plánu. Při zpracování plánu je vhodné obrátit se na specialisty – profesionálové vám pomohou jak při plánování, tak při zpracování všech potřebných dokumentů.
