Уже третий месяц мы наблюдаем брожение на Кемеровском рынке недвижимости. Цены на недвижимость в Кемерово с начала года проявляли разновекторные колебания и в марте дружно устремились вниз.
Například náklady na byty na sekundárním trhu se snížily o 2% опустившись до отметки 53,9 tisíc rublů. na metr čtvereční ubyly nové budovy 2,5% их стоимость в марте составила 49,5 тыс. руб. Второй месяц подряд теряют в цене дома, в марте зарегистрирован спад на 11,6%, обвальное падение демонстрируют земельные участки – 69,3%.
Мы попытались разобраться, опираясь на общероссийские тенденции, что ожидает рынок недвижимости Кемерово в сложившейся ситуации, дать простые рекомендации как вести себя простым гражданам и инвесторам.
Při sledování obecných trendů v Rusku jako celku lze poznamenat, že trh s nemovitostmi vstoupil do období recese. Navzdory všemu přitom v mnoha regionech ceny nemovitostí nadále rostou.
Происходит это отчасти из-за сделок, решение о которых было принято еще на волне панических настроений начала года. Рынок жилой недвижимости демонстрирует активность, которая имеет тенденцию к затуханию.
Уже сегодня просматриваются тенденции на снижение активности, в силу вступают не шоковые тенденции панических настроений, а более фундаментальные факторы, которые складывались годами.
Есть основания полагать, что развитие рынка недвижимости в регионах пойдет по одному сценарию дифференцируясь лишь во времени, какие-то регионы имеют больший запас прочности, какие – то меньший. Таким образом, в среднем, по России к концу года мы, с высокой долей вероятности, будем наблюдать цены на уровне конца 2014 года с отклонением в обе стороны не более 10%.
В настоящий момент, по сообщениям из различных открытых источников, мы можем наблюдать, что спрос на недвижимость повсеместно снижается. Однако, во многих регионах, цены на недвижимость продолжают расти, и даже мартовское снижение цен в Кемерово еще не говорит об уверенной тенденции в этом направлении.
Попробуем разобраться почему при снижении спроса цены продолжают двигаться вверх. Рецессия — это процесс снижения спроса, однако не всегда это сопровождается снижением цен.
Так, в ряде крупных городов спрос на недвижимость упал, особенно это касалось новостроек, до того, как правительство объявило о программе льготного кредитования. Но до сих пор спрос доминирует над предложением.
То есть пока на диаграмме мы не увидим, что кривая спроса пересечется с кривой предложения, то ожидать падения цен не стоит. Применительно к Кемерово, можно сказать, что эти кривые уверенно стремятся друг к другу и если в ситуации не наступит перелом, то уже в ближайшие месяцы можно будет ожидать уверенного снижения цен на недвижимость, особенно это касается первичного рынка недвижимости.
Давайте рассмотрим насколько велика вероятность того, что кривые спроса и предложения пересекутся в ближайшее время.
Díky státní podpoře se výstavba v Kemerovu aktivně rozvíjela, v roce 2014 bylo v Kemerovu uvedeno do provozu 283,4 tisíc m2015, správa plánuje na rok 280 zprovoznit minimálně XNUMX tisíc mXNUMX.
В настоящее время строительство жилых домов в Кемерово не прекращается. Общая площадь, выделенная под строительство, составляет порядка 800 гектар. Насчитывается шесть основных площадок комплексной застройки, это:
- м-он N 12/1 Центрального района, S участка 43,2 га;
- m-na N 12 okresu Rudnichny, J pozemek 34,3 ha;
- м-он N 7б Центрального района, S участка 31,2 га;
- м-он N 15а Центрального района, S участка 22,3 га;
- м-он N 68 Ленинского района, S участка 43,2 га;
Dále jsou zde vyčleněny lokality pro individuální a nízkopodlažní obytnou zástavbu, jejich plocha je 250 hektarů. Probíhají práce na vyčlenění nových ploch, zhruba dalších 400 hektarů pro zástavbu nízkopodlažních budov. Mezi největší formace nízkopodlažních budov lze zmínit následující:
- Жилой район “Лесная Поляна”;
- Жилой район Кедровка;
- Жилой район Ягуновский;
- Заводский район, микрорайон «Казачий»;
- Рудничный район, микрорайон «Октябренок»;
- Кировский район, микрорайон «Кировский»;
Vidíme tedy, že bytová výstavba v Kemerovu nabrala na obrátkách a nikdo zatím neplánuje účelově snižovat objem výstavby, každopádně taková prohlášení developerů v tisku zatím nezazněla.
Следовательно, можно сделать вывод, что при соблюдении заданной динамики в строительстве, мы скоро сможем наблюдать превышение предложения над спросом и тогда наметившееся снижение цен, превратится в уверенную тенденцию на рынке новостроек Кемерово.
Ослабить тенденцию может уже упомянутая нами льготная программа кредитования, запущенная правительством в марте этого года, но эксперты не связывают с этой программой больших ожиданий по оживлению рынка.
Во-первых, выдача кредитов под 12% осуществляется с серьезными ограничениями, это должно быть первая покупка жилья, претенденты должны иметь не менее 20% собственных средств для покупки недвижимости. То есть, внушительная часть частных инвесторов, скупающих недвижимость на ранних этапах строительства, будет выбита из процесса.
Za druhé, v tisku se již objevily názory, že soudě podle oblíbenosti programu mezi lidmi, peníze vyčleněné státem na státní podporu vydrží jen do léta. Připomeňme, že částka, kterou vláda vyčlenila na dotování hypoték, je 20 miliard rublů. I to mírné oživení způsobené státní pomocí tak může přijít vniveč, až dojdou peníze alokované z rozpočtu.
Jak pokles poptávky ovlivní vývojáře?
В условиях падения спроса застройщик должен будет находить новые конкурентные преимущества для своих покупателей. Вероятней всего, что девелоперы начнут снижать класс возводимого жилья, использовать более дешевые материалы во внутренней отделке, закупать более дешевые лифты и иное оборудование.
Но бесконечно удешевлять строительство не получится, в условиях обострившейся конкуренции заказчик начнет более тщательно выбирать жилье среди имеющихся вариантов. Важное значение будет играть расположение новостроек и состояние инфраструктуры района. Загнать покупателя в отдаленные районы станет сложнее.
Co se týče již započatých stavebních projektů, vývojáři vrhnou veškeré své úsilí nyní na konec stavenišť, která jsou v cíli. Pokud jde o stavební projekty, jejichž dokončení je naplánováno na roky 2016-17, pokud stavební firma pracuje na úkor vypůjčených prostředků, je velmi vysoká pravděpodobnost odložení jejich uvedení do provozu.
Ve velkých společnostech, které mají vlastní finanční prostředky a kompletní uzavřený výrobní cyklus od těžby materiálů až po jejich výrobu a instalaci na zařízení, budou zařízení dodána včas. Pokles výroby se ale nevyhnutelně dotkne i těchto společností.
Что можно порекомендовать в сложившейся ситуации людям, желающим приобрести недвижимость, как для себя, так и с целью инвестирования.
Наблюдая за валютным рынком и видя укрепление рубля можно было бы радоваться и говорить о том, что острая фаза кризиса прошла и наступает оздоровление экономики, но если смотреть на вещи шире, то можно заметить, что объективных причин для усиления, равно как и падения рубля, не наблюдается.
Отсюда вывод, происходящее на валютном рынке колебания национальной валюты является не более чем спекулятивными играми крупных участников процесса. Поэтому ориентироваться сейчас на курс рубля и строить прогнозы основываясь на его положении относительно других валют было бы неверно.
Поэтому, если у вас имеются рублевые сбережения, то лучше их перевести в нечто более материальное. В нашей стране, где финансовая грамотность населения находится в зачаточном состоянии инвестируют, в основном, в недвижимость. Ничего плохого в этом нет, но не меньшую доходность дают инвестиции в ценные бумаги, паевые фонды, золото и другие драгоценные металлы. В нынешней ситуации, когда велик риск попасть на долгострой, это будет более безопасным вложением.
Co se týče občanů, kteří si chtějí koupit nemovitost pro sebe, nedoporučovali bychom s tím otálet, pokud máte takovou možnost nebo možnost vzít si zvýhodněnou hypotéku, pak je lepší využít této příležitosti již nyní a investovat do nová budova je připravena minimálně z 80 %.
Почему не стоит ждать дальнейшего падения цен, если вероятность их падения очень велика? Не следует забывать, что мы строим прогнозы исходя из здравого смысла и логичных последствий на уже принятые правительством решения. Однако, мы живем в непредсказуемой России, и поэтому лучше рассчитывать на что-то определенное только в ближайшей перспективе.
Курс валют стремительно растёт, и некоторые инвесторы стали вкладываться в недвижимость. От чего сейчас зависит стоимость квартир и домов, а также как изменятся цены с 1 августа.
Na primárním trhu mají nyní měnové výkyvy malý vliv na poptávku. Foto © TASS / Roman Pimenov
Dalším faktorem přílivu poptávky po novostavbách je podle něj očekávané zvýšení klíčové sazby centrální banky, které povede ke zvýšení úroků u hypoték na sekundárním trhu až k baráži 13-15 %. Na trhu tedy zatím zůstanou atraktivní úrokové sazby v rámci státního programu od 6 % pro novostavby.
Валерий Кочетков отметил, что медианные цены в последние месяцы меняются незначительно. За месяц зафиксирован рост на 2,5%, но такая динамика непоказательна.
– В сегментах бизнес и премиум всю весну и летом мы наблюдаем оживление спроса, увеличение количества показов и сделок. Цены стабилизировались: ни увеличения, ни снижения мы не фиксируем. При условии сохранения роста покупательской активности и если ничего серьёзного не произойдёт в стране, можно прогнозировать ценовую стабильность и в ближайшей перспективе, – рассказала руководитель направления “Продажи” компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
На следующей неделе доллар войдёт в новую фазу: Каким будет курс рубля и чего боятся экономисты
Что изменилось на рынке вторичной недвижимости
Очень интересная ситуация складывается на рынке вторичной недвижимости. Фото © ТАСС / Алексей Белкин
Очень интересная ситуация складывается на рынке вторичной недвижимости. Так, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы составляет сейчас 275,9 тыс. рублей. За первое полугодие она не изменилась. Среднестатистическая квартира стоит 14,31 млн рублей. С января этот показатель тоже не изменился. Такие цифры приводит директор направления “Вторичный рынок” “Инком-недвижимости” Сергей Шлома.
В Новой Москве усреднённая цена 1 кв. м вторичного жилья составляет 203 тыс. рублей. За полгода тут цена тоже не изменилась. При этом среднестатистическая квартира несколько подешевела. Теперь она стоит 9,88 млн рублей. Это на 0,4% меньше, чем полгода назад.
Что касается Подмосковья, то тут квадрат в среднем оценивается в 139 тысяч рублей. С начала года он стал дороже на 0,1%. Среднестатистическая квартира в Московской области стоит 6,65 млн руб., за полгода она подешевела на 0,4%.
– Предложение перестало расти, ликвидное жильё экономкласса уходит из экспозиции очень быстро. Типовая квартира без каких-то знаковых недостатков продаётся буквально после двух-четырёх показов. Спрос достаточно активный – по итогам первого полугодия он на 15% превысил показатель первого полугодия 2021 года и примерно в два раза превысил уровень аналогичного периода 2022-го. Июнь по спросу был в два раза эффективнее июня в 2022 году и на 12% продуктивнее, чем июнь в спокойном 2021-м, – рассказал Сергей Шлома.
Tato situace se vyvíjí v důsledku realizace poptávky odložené v roce 2022 a přílivu některých zákazníků ze segmentu novostaveb. Asi 20 % zákazníků primárního trhu se přesouvá na sekundární trh. Byty v novostavbách jsou o 15–20 % dražší než obdobné byty z hlediska kvality, velikosti místnosti a umístění ve vedlejším bydlení. A ti, kteří potřebují bydlení v ekonomické nebo komfortní kategorii, se dříve rozhodli pro koupi novostavby jen kvůli možnosti využít hypotéku s malými měsíčními splátkami. Když nejsou téměř nulové sazby hypoték od developerů, tito kupující se přesunuli do levnějších vedlejších bytů.
Сергей Шлома считает, что высокий спрос на вторичное жильё сохранится и в августе, но цены на квартиры расти не будут. Покупатели игнорируют переоценённые квартиры.
На фоне подорожания валюты спрос на рынке жилья стал повышаться. Те потенциальные покупатели недвижимости, которые имеют рублёвые сбережения и вклады, начинают нервничать. Они стараются переложить свои деньги во что-то более надёжное, например в недвижимость, так как приобретать доллары уже дорого. Те же покупатели, которые хранят деньги в валюте, получили возможность сделать более качественное приобретение, потому что у них просто стало больше рублей.
– Это сразу подогревает рынок. Также стоит отметить, что определённые слухи о повышении ключевой ставки вызывают опасения роста процентной ставки по ипотеке, а это также один из факторов повышения спроса в середине лета. В этих условиях некоторые продавцы пробуют повысить цены на 3–6%. И, конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости. Все эти факты, возможно, могут привести к небольшому поднятию средней стоимости квадратного метра, – считает руководитель офиса “Митино” “Инком-недвижимости” Наталия Борзенкова.
С 1 августа повысят социальные выплаты: Кому положена прибавка и в каком размере
Сколько будет стоить аренда квартир
В сегментах бизнес и премиум в дальнейшем цены абсолютно точно не будут снижаться. Фото © Shutterstock
В сегментах бизнес и премиум в дальнейшем цены абсолютно точно не будут снижаться. Какое-то время на фоне стабилизации спроса будет наблюдаться стагнация арендных ставок, и, возможно, в обозримом будущем мы увидим коррекцию вверх. Но в перспективе этого года точно не более 7–10% и только у особо ликвидных лотов. Дополнительно на динамику может оказать влияние волатильность рубля. Такой прогноз сделал руководитель направления “Аренда” компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
Poptávka je na masovém trhu s nájemním bydlením v Moskvě nízká. To je typické pro léto. Je však o 20 % vyšší než ve druhém čtvrtletí a červenci loňského roku. Ve srovnání s první polovinou klidného roku 2021 je aktivita nájemců na stejné úrovni. Tak popsala situaci na trhu Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pro pronájem bytů Inkom-Real Estate.
– Что характерно именно для нынешнего года: наниматели в массовом сегменте интересуются только объектами экономкласса, а квартиры категории комфорт остаются без внимания. Отсюда перекос: дешёвых квартир не хватает – спрос в два раза выше предложения, а лоты комфорткласса накапливаются в экспозиции, их в три раза больше, чем потенциальных арендаторов, – vysvětlila Oksana Polyakova.
На фоне переизбытка предложения наниматели жилья категории комфорт рассчитывают на существенные скидки — от 10% и выше. Но собственники не хотят идти на такие серьёзные финансовые уступки и согласны не более чем на 10%. В итоге дисконт в массовом сегменте сохраняется на уровне 5–10%. А около 30% наймодателей отказываются даже рассматривать возможность снижения арендных ставок.
— В конце июля мы ожидаем оживления спроса со стороны тех, кто планирует найти подходящий вариант, до общего подъёма сделок на рынке, который традиционно происходит в конце августа и сентябре. В этом году, возможно, высокий сезон откроется чуть раньше. Обычно на фоне оживлённого спроса и особенно при наличии конкуренции между арендаторами собственники поднимают стоимость найма в среднем на 5–10%. В этом году, если высокий сезон проявит себя в полной мере, можно будет ожидать роста арендных ставок. Но, как правило, это длится недолго – уже к зиме цены возвращаются на 5–10% назад, — добавила Оксана Полякова.
Как изменятся цены на рынке загородной недвижимости
Загородный сегмент — с конца августа и до завершения строительного сезона будет дорожать. Фото © ТАСС / Александр Артеменков
Сейчас некоторые компании выводят на рынок новые продукты по долевому инвестированию в объекты строительства с небольшим порогом входа. Инвестиции в ИЖС предлагаются даже от 100 000 рублей.
– Рост курса валют ведёт и к удорожанию строительства, особенно в ИЖС, где не так сильна “экономия от масштаба”, как в случае с многоквартирными домами (МКД). Дорожают строительные материалы, ухудшается логистика, дорожают и услуги специалистов и подрядных бригад — ведь их реальный доход падает, а рабочим надо кормить свои семьи. Всё это привело к тому, что МКД уже прибавили в цене от 2%, особенно на вторичном сегменте. Цены на строительство ИЖС пока зафиксированы за счёт закупленных ранее материалов. Но тут есть другая особенность: активно обсуждается и частично уже вводится эскроу-система счетов в загородный рынок. Это приведёт к тому, что застройщики будут строить на заёмные средства, что сразу приведёт к увеличению цены на 10–15% минимум. Если, конечно, не будет мер господдержки, – рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.
Podle jeho předpovědí budou nejlikvidnější objekty sekundárního trhu a propagační pozemky v novostavbách v srpnu odplaveny investory a těmi, kteří chtějí ušetřit své úspory. Dále budou nemovitosti systematicky zdražovat. Segment mimo město – od konce srpna do konce stavební sezóny. Ostatně zásoby materiálů už došly. MKD a sekundární segment budou nadále zdražovat současným tempem, kromě superkapalných nabídek až do 5 000 000 rublů. To platí i pro likvidní předměty IZHS mimo moskevskou oblast a Petrohrad, protože pro ně platí venkovské hypotéky. A jeho limit v červenci byl rozšířen na 6 000 000 rublů.
Однако, отметил Максим Лазовский, все эти прогнозные данные уместны в текущих реалиях развития. Евро сегодня уже превышал 102 рубля, а геополитическая ситуация продолжает быть нестабильной. Измениться конъюнктура рынка может в любое время.
– Думаю, что в ¾ всех проектов предоставляются скидки реальным покупателям, готовым приобрести объект на уровне подписания договора. Размер дисконта зависит от ценового сегмента: в эконом и комфорт он меньше, потому что цены ниже, в элитном больше, так как больше бюджеты покупки. В среднем порядка 5–7%, но в отдельных проектах могут доходить до 20%. Вариантов с дисконтом не становится больше, потому что в целом на загородном рынке число проектов особо не увеличилось, – рассказал руководитель аналитического центра “Инком-недвижимости” Дмитрий Таганов.
