Jak prodat byt prostřednictvím notáře: pokyny a odpovědi na otázky
Igor se rozhodl koupit byt na sekundárním trhu. Majitelka bytu, hezká starší žena, byla jediným majitelem. Vypadala trochu ztraceně, ale její neteř jí aktivně pomáhala. Na první pohled byly všechny dokumenty v pořádku, takže se muž neuchýlil k pomoci realitního makléře ani právníka. Stáhl si z internetu vzorovou kupní smlouvu a vyplnil ji. Takto obchod uzavřeli.
Strany podepsaly dohodu a předložily ji k registraci Rosreestru. O deset dní později se Igor stal vlastníkem bytu.
O měsíc později dorazila poštou žaloba. Tatáž neteř se obrátila na soud. Majitel bytu se ukázal být nesvéprávný.
Soud nyní zruší dohodu a vrátí byt jeho předchozímu majiteli. Kdy Igor dostane své peníze zpět, není známo. Odškodnění bude vybíráno z ženina důchodu po dobu delší než jednoho roku.
Tomu se ale dalo předejít sepsáním kupní smlouvy o nemovitosti prostřednictvím notáře. Podrobnosti v našem článku.
Kdy není možné sepsat kupní smlouvu na nemovitost bez notáře?
Ve většině případů se prodávající a kupující sami rozhodují, zda se při registraci transakce s nemovitostí obrátí na notáře. Existují však situace, kdy je registrace smlouvy bez notáře jednoduše nemožná. Rosreestr vrátí dokumenty bez registrace transakce.
1. Podíl na bytě je na prodej.
Při prodeji podílu v bytě je prodávající povinen dodržovat předkupní právo spoluvlastníků na koupi. K tomu jim musí zaslat oznámení o prodeji. Třetím osobám může byt prodat pouze v případě, že spoluvlastníci odmítnou jeho podíl koupit.
Aby se zabránilo zneužívání ze strany vlastníků akcií, zákon stanoví povinné notářské ověření takových transakcí.
Notář jistě ověří, zda jsou dodržována práva spoluvlastníků. A v případě potřeby pomůže prodávajícímu řádně ho o prodeji informovat, i když nechce odmítnutí transakce formálně potvrdit.
2. Vlastníkem bytu nebo podílu na něm je nezletilá osoba.
Zde notář ověřuje, zda jsou chráněna majetková práva dítěte. Odmítne ověřit smlouvu, pokud rodiče neobdrželi povolení k prodeji od okresního opatrovnického oddělení.
3. Manželé si kupují byt do společného vlastnictví.
Byt zakoupený během manželství je považován za společné jmění. Manžel a manželka však mohou byt zaregistrovat jako společné jmění a ověřit dohodu u notáře. V tomto případě bude mít dohoda sílu manželské smlouvy. To znamená, že každý z manželů obdrží svůj podíl jako osobní majetek. A v případě rozvodu jej nebudou muset dodatečně dělit.
4. Byt je zakoupen na hypotéku.
Zákon nevyžaduje, aby každá hypoteční smlouva byla notářsky ověřena. Pokud je však byt registrován jako společné jmění, bez notářského ověření smlouvy se neobejdete.
Upozornění! Pokud se transakce účastní všichni vlastníci podílů v bytě nebo hypotéku vydávají všichni účastníci společného vlastnictví, není notářské ověření transakce nutné.
Formalizace transakce koupě a prodeje nemovitosti v jednoduché písemné formě je však vždy rizikem jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.
Prodej bytu přes notáře: pokyny
Při notářském ověřování transakce nelze použít elektronickou registraci pomocí služeb. Například Domclick, Sberbank, VTB. Můžete však využít notářské služby pro uzavření transakce na dálku mezi prodávajícím a kupujícím, kteří se nacházejí v různých městech. Nejoblíbenější možností je však společná návštěva notářské kanceláře prodávajícího a kupujícího.
Postup pro registraci transakce u notáře zahrnuje:
- Příprava dokumentů.
- Registrace notářské smlouvy.
- Registrace vlastnických práv.
A pokud byt není zakoupen s hypotékou, můžete zvážit možnost převodu platby prostřednictvím notářského úschovného.
Podívejme se na každou fázi podrobněji.
Příprava dokumentů
Než se obrátíte na notáře, musíte si připravit:
- cestovní pasy prodávajícího a kupujícího;
- rodný list nezletilého prodávajícího nebo kupujícího;
- povolení od opatrovnického úřadu k prodeji;
- doklady k vlastnictví bytu (kupní smlouva, darovací smlouva, osvědčení o dědických právech);
- osvědčení o státní registraci práv nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
- notářsky ověřený souhlas manžela/manželky s prodejem;
- osvědčení o osobách registrovaných v bytě;
- notářsky ověřený souhlas manžela/manželky s koupí;
- odmítnutí odkoupení podílů spoluvlastníků v bytě nebo oznámení;
- osvědčení o neexistenci dluhů za bydlení a komunální služby.
V závislosti na situaci může notář vyžadovat další dokumenty.
Nezávisle si vyžádá řadu informací z notářského informačního systému a státních rejstříků. Zejména si vyžádá informace od Rosreestru o tom, zda byly strany transakce zbaveny způsobilosti k právním úkonům.
Registrace notářské smlouvy
Pokud formalizujete kupní a prodejní transakci prostřednictvím notáře, nemá smysl kontaktovat právníka, aby vám smlouvu sepsal. Můžete si ji objednat přímo v notářské kanceláři. Notáři předem sdělte všechny podrobnosti vaší transakce, aby je mohl ve smlouvě zohlednit.
Upozorňujeme, že pokud chcete uzavřít předběžnou kupní smlouvu, musí mít stejnou formu jako hlavní smlouva. To znamená, že pokud hlavní smlouva musí mít notářskou formu, pak i předběžná smlouva musí být uzavřena prostřednictvím notáře.
Zápis vlastnictví
Poté, co strany podepíší dohodu, musí být tato zaregistrována u Rosreestru. To lze provést prostřednictvím notáře nebo mohou strany samostatně předložit dokumenty prostřednictvím MFC.
Při předložení smlouvy notáři se registrační lhůta zkracuje. Kupující stačí zaplatit státní poplatek Rosreestru.
Výpis z Jednotného státního rejstříku nemovitostí můžete získat u notáře doslova druhý den. A pokud si o něj zažádáte sami, bude to trvat 10–14 dní.
Notářská kauce při transakci s nemovitostí
Nejčastěji probíhá registrace kupní smlouvy ověřené notářem bez problémů. Existují však situace, které nelze předem předvídat. Například náhlé zabavení nemovitosti z důvodu dluhů prodávajícího.
Abyste se v takové situaci ochránili, nepřevádějte peníze za byt prodávajícímu předem. Nejbezpečnější možností by byl převod peněz prostřednictvím notářského úschovného.
V tomto případě se prodávající nebude obávat, že mu kupující nezaplatí. A kupující si bude jistý bezpečností peněz, dokud nebude transakce dokončena.
Více o notářské úschově se dočtete v našem článku.
Jaká je odpovědnost notáře?
Činnost každého notáře je pojištěna. A nese majetkovou odpovědnost za způsobené chyby.
Například pokud notář při registraci transakce neověří platnost plné moci prodávajícího a majitel bytu později transakci napadne, kupující obdrží od pojišťovny odškodnění ve výši ceny bytu.
Je však třeba vzít v úvahu, že notář není odpovědný za vyrovnání mezi prodávajícím a kupujícím, s výjimkou případů, kdy jsou finanční prostředky uloženy do notářského depozitu.
Alokace akcií: je nutný notář?
Pokud prodávající při koupi bytu použil mateřský kapitál, je nutné před prodejem přidělit podíly nezletilým dětem. To lze provést pomocí dohody o rozdělení podílů.
Smlouvu lze sepsat v jednoduché písemné formě bez účasti notáře.
Pokud jsou však akcie přiděleny nejen dětem, ale i manželovi/manželce, pak se dohoda sepisuje v notářské formě.
Kdo platí za notářské služby?
Strany si samy rozhodují, kdo uhradí notářské služby. Zpravidla to provádí ten, kdo je pověřen notářským ověřením transakce. Například při prodeji bytu s dětskými podíly nesou náklady notáře rodiče. A při registraci podílu na bytě s hypotékou náklady hradí kupující.
Pokud se chcete při kupoprodajní transakci nemovitosti chránit před překvapeními a snížit pravděpodobnost napadení smlouvy, jsme vždy připraveni vám pomoci. Stačí zanechat požadavek na webových stránkách.
Sepsání kupní smlouvy o bytu je zodpovědný proces, který vyžaduje dodržování všech zákonných norem. Kontaktování notáře pomáhá nejen zajistit právní čistotu transakce, ale také minimalizovat rizika spojená se zpochybňováním dokumentů. Notář vystupuje jako garant zákonnosti transakce, kontroluje dokumenty a může urychlit registraci převodu vlastnictví. Zvažme všechny nuance notářského zápisu, včetně postupu, sazeb a zvláštností transakcí.
Kdy je účast notáře povinná?
Podle občanského zákoníku Ruské federace je notářské ověření kupní smlouvy vyžadováno v následujících případech:
- Prodej podílu na nemovitosti. Všechny transakce s podíly v společném vlastnictví vyžadují notářské ověření.
- Transakce týkající se nezletilých nebo osob nezpůsobilých k právním úkonům. K ochraně jejich práv je vyžadován notář.
- Dobrovolné notářské ověření. I když transakce koupě a prodeje bytu nespadá pod povinné požadavky, mohou strany kontaktovat notáře, aby zvýšily její zabezpečení.
Proč se vyplatí kontaktovat notáře?
- Právní jistota. Notář kontroluje všechny dokumenty, odstraňuje chyby a nesrovnalosti se zákonem.
- Zrychlená registrace transakcí. Při předkládání dokumentů notáři v elektronické podobě trvá registrace bytu v Rosreestru pouze 1 pracovní den.
- Ochrana stran. V případě chyby nese notář majetkovou odpovědnost a náhrada škody je možná na úkor pojišťovacího fondu.
Postup pro sepsání smlouvy
Krok 1. Příprava dokumentů
Prodávající a kupující poskytují:
- Pas.
- Doklady k vlastnictví bytu (například kupní smlouva, dědictví, darování).
- Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující neexistenci věcných břemen.
- Souhlas manžela/manželky s prodejem nebo koupí (pokud je nemovitost ve společném vlastnictví nebo je jako taková nabyta).
- Plná moc (pokud se prodej nebo koupě uskutečňuje za účasti zástupce).
- Oznámení ostatních spoluvlastníků o prodeji nebo notářsky ověřené vzdání se předkupního práva na koupi v souladu s článkem 250 občanského zákoníku Ruské federace (pokud se prodává podíl).
Pokud se transakce účastní nezletilí:
- Povolení od opatrovnických orgánů k prodeji nemovitostí.
Opatrovnické orgány kontrolují, zda transakce neporušuje práva dítěte. Například peníze z prodeje musí být převedeny na osobní účet dítěte nebo je nutné mu koupit (darovat) nové bydlení.
Krok 2. Sepsání dohody
Notář kontroluje, zda předložené dokumenty splňují zákon. Dotazuje se na Rosreestr, aby zjistil vlastnictví nemovitosti prodávajícím a absenci věcných břemen. Kontaktuje matriční úřad, aby ověřil manželství a rodinné vztahy a zjistil, zda existuje manželská smlouva. Po obdržení všech potřebných informací sepíše smlouvu s ohledem na všechny aspekty transakce:
- Úplná charakteristika objektu.
- Platební podmínky (cena, platební postup, lhůty).
- Práva a povinnosti stran.
Krok 3. Ověření transakce
Notář ověří totožnost stran smlouvy, zjišťuje jejich způsobilost k právním úkonům, kontroluje platnost plné moci v době podpisu dokumentů a také se ujistí, že strany nejsou v úpadku. Poté zjistí vůli stran, konkrétně zda text smlouvy plně a přesně odráží skutečnou vůli každé ze stran.
Vysvětluje význam a obsah smlouvy, jakož i její právní důsledky.
Strany nebo jejich zástupci podepisují dohodu v přítomnosti notáře.
Poté to potvrdí svým podpisem a pečetí.
Krok 4. Registrace v Rosreestru
Notář poté elektronicky zašle dohodu Rosreestru. Převod vlastnictví je zaregistrován do 1 pracovního dne.
Kolik stojí notářské ověření?
Cena služeb se skládá ze dvou částí:
- Notářský tarif. Stanoveno federálními zákony: 0,5 % z částky smlouvy, nejméně však 300 rublů a ne více než 20 000 rublů.
- Regionální tarif. Stanovuje jej regionální notářská komora a může se lišit v závislosti na subjektu Ruské federace. V Krasnodarském kraji je pro rok 2024 6000 XNUMX rublů.
Otázky a odpovědi
Co dělat, když druhá strana odmítne podepsat smlouvu u notáře?
Pokud jste dohodu projednali, potvrdili své záměry, ale ve fázi podpisu druhá strana náhle odmítne podepsat a požaduje například zvýšení částky, můžete se obrátit na soud a vymáhat náhradu škody. Můžete si vynahradit zameškaný pracovní den (pokud jste si na vlastní náklady vzali volno z práce, abyste šli k notáři), peníze vynaložené na dopravu a další výdaje vynaložené na uzavření dohody.
Je možné se předem dohodnout na textu smlouvy s notářem?
Ano, můžete to udělat. Pokud ale mluvíme o standardní smlouvě o prodeji a koupi bytu, pak v tom není žádný zvláštní smysl. Notář při sepisování objasní hlavní aspekty: rozdělení nákladů na registraci, náklady na transakci, postup platby (hotově nebo bankovním převodem) atd. Pokud však smlouva obsahuje neobvyklé podmínky nebo postup, je vhodné o tom předem informovat odborníka. Udělá poznámku nebo pozve strany k předběžnému rozhovoru, aby určil všechny rysy smlouvy a správně formalizoval vůli prodávajícího a kupujícího v dokumentu.
Kolik stojí notářské ověření kupní smlouvy?
Částka se skládá ze dvou složek: odměny za poskytnuté služby a nákladů na právní podporu. Odměna je pro všechny notáře stejná a může se rok od roku lišit. Jeho výše závisí na výši transakce: čím je vyšší, tím větší je fixní část, ale tím menší procento z ceny. Právní služby zahrnují volitelné transakční náklady. Můžete si například sami sepsat kupní smlouvu a nechat ji pouze ověřit notářem, pak můžete ušetřit na podpoře. V tomto případě však podstupujete určitá rizika spojená s nerovnoměrným rozdělením práv a povinností mezi stranami, proto je moudřejší svěřit tuto záležitost odborníkovi.
