Koupil jsem garáž od stavební spořitelny a nezjistil jsem, komu patří pozemek pod garáží. Ukázalo se, že když kupujete garáž, musíte být dvakrát opatrní: zkontrolovat dokumenty jak ke stavbě, tak k pozemku. Ještě lepší je být paranoidní a nezahrávat se s podezřelými možnostmi.
Řeknu vám, co je garáž a jak správně provést takový nákup, abyste se nedostali do situace jako já.
Jak jsem málem letěl do peněz
V roce 2005 jsem koupil garáž. Našel jsem inzerát na Avito – garáž se prodávala v garážovém družstvu – a dohodl se na ceně 80 000 R. Ručně jsme sepsali kupní smlouvu a pod předsedou GSK jsem předal peníze. Nedali mi žádné doklady, ale zapsali mé jméno do tlusté účetní knihy a předali členskou knížku. Tak jsem se stal majitelem budovy, která vypadala jako stodola.
Dokončil jsem a zpevnil – udělal novou střechu ze železobetonových desek, přestavěl přední zeď a vyměnil bránu. Ukázalo se, že kapitálová železobetonová konstrukce.
O rok později přišel k předsedovi GSK manželský pár. Chtěli vidět úžasného člověka, který místo jejich garáže postavil trvalou stavbu. Jak se později ukázalo, před mnoha lety manžel přišel o garáž u karet svému vlastnímu příbuznému. Své ženě nic neřekl a ona nadále platila daně a členské příspěvky GSK. Předseda zřejmě považoval za normální, že dva lidé platí členské příspěvky za jednu garáž, a nikomu nic neřekl.
To ale nebyl hlavní problém. Ukázalo se, že pozemek pod garáží byl doživotně v dědičném vlastnictví – v 90. letech tato forma vlastnictví ještě existovala. Takový pozemek není možné prodat ani darovat – lze jej pouze zdědit. Nebyl jsem jejich dědicem – ukázalo se, že nemám právo to koupit.
Manželé chtěli garáž zpět. Muž popřel, že by to prohrál v kartách. Příbuzný, od kterého jsem garáž koupil, nezvedal telefon. Možností bylo málo – buď se domluvit, nebo dát klíče od garáže a smířit se se ztrátou peněz.
Věc byla vyřešena smírnou cestou. Vysvětlil jsem, že země je jejich a oni ji obdrží v pořádku a v pořádku. Ale práva k budovám na tomto místě nejsou nijak formalizována. Proto rozeberu vše, co jsem postavil, a nyní jsem připraven inzerovat, že prodávám betonové desky se slevou.
Moje argumenty fungovaly. Podařilo se nám dohodnout – dal jsem páru 20 000 R výměnou za písemné vzdání se práva na dědictví doživotní držby. Nejsem jejich dědicem, takže nešlo vše zařídit jinak.
Svůj slib dodrželi. Pozemek zároveň přešel do správy města. Formálně jsem se obrátil na správu s žádostí o převod pozemku na mě jako vlastnictví. Správa měla právo odmítnout, ale protože se na tomto místě neplánovalo nic stavět, umožnili mi stát se vlastníkem webu. Později jsem formalizoval jeho vlastnictví oficiálně prostřednictvím Rosreestr.
Pořád mám štěstí. Spory o garáže u soudů jsou neustále zvažovány a ne vždy jsou rozhodnutí ve prospěch majitelů garáží.
Co je garáž z hlediska zákona a vlastníka
Garáž je z pohledu řidiče stavba, ve které jsou uskladněna, odstavena a obsluhována auta nebo jiná vozidla. Majitel garáže nemá problémy s parkováním ve dvoře, cizí místo mu nezaberou a ukrást auto bude mnohem složitější. Mnozí nevyužívají garáže k zamýšlenému účelu, ale proměňují je ve sklady majetku nebo je předělávají tak, aby v nich mohli bydlet – například garáž přidají o jedno nebo dvě obytná patra shora, přivedou tam vodovod nebo kanalizaci . O tom, jak život v takové garáži funguje a kolik to stojí, jsme hovořili v článku „Jak si pronajmout obytnou garáž v Soči“.
Pokud je taková garáž, byt není potřeba. Ale podle dokumentů je to stále garáž, ne obytný prostor.
Další garáž může být zdrojem příjmů. O tom, jak ji pronajmout, jsme hovořili v článku „Jak si pronajmout garáž“.
- Movitý majetek – jedná-li se např. o kůlnu, garáž bez základu, nebo skořepinovou garáž, kterou lze stěhovat.
- Nemovitost – pokud má základy a nelze ji bez zničení přestěhovat. Může být na pozemku vlastněném vlastníkem z titulu nebo práva trvalého dědičného vlastnictví.
- Nemovitost nebo dočasná stavba, která se nachází na pronajatém pozemku. Kromě toho lze sepsat nájemní smlouvu pro organizaci – například garážové družstvo nebo možná – pro soukromou osobu. Stává se to, pokud člověk dostal do pronájmu pozemek například na stavbu zahrady nebo letohrádku a postavil si tam i garáž.
- Budova, která je vyzdobena v Rosreestr.
- Budova bez oficiálních dokumentů.
Nákup garáže v Rusku je jako loterie
Existuje mnoho zákonů, které upravují jak pozemková práva, tak práva k nemovitostem. Ale zároveň o garážích prakticky nikde neexistují žádná přímá doporučení, pouze analogie. Ideální variantou je samozřejmě nákup tak, že jak samotná garáž, tak i pozemek pod ní jsou již zapsány jako majetek a jsou zapsány na katastru. Najít takovou garáž je ale těžké.
Stav pozemku pod garáží je nejsložitější a nejpřehlednější problém. Existuje příliš mnoho forem vlastnictví garážových pozemků, z nichž každá vytváří své vlastní problémy. Pokud se jedná o moderní pozemek, který byl pronajat speciálně pro výstavbu garáží, je možné pozemek bez problémů zapsat do vlastnictví. I když již zde mohou nastat problémy s vyměřováním pozemku, zejména pokud mají sousedé garáže vlastnictví pozemku již delší dobu. Pokud se například pokusíte vymezit pozemek pod garáží, můžete zjistit, že nové satelitní snímky ukazují, že se vaše garáž nachází na pozemku vašich sousedů.
Pokud mluvíme o garážových družstvech, která byla vytvořena v dobách SSSR nebo se objevila v 90. letech, je téměř nemožné předvídat problémy, se kterými se můžete setkat. Zde jsou některé na první pohled.
Přidělení podílu na pozemku. K přidělení vašeho naturálního podílu pozemku – jako parcely pod garáží potřebujete souhlas všech členů družstva. To už je problém: shromáždit všechny vlastníky a získat jejich souhlas.
Podmínky, za kterých je pozemek poskytnut družstvu, doba poskytnutí a možnost ukončit smlouvu na pozemky pod garážemi. Nejčastějším způsobem nákupu garáží v takových družstvech je nákup členské knížky. To je ale riziko – koupit si pouze členství v GSK a nezaplést se do zápisu vlastnictví budovy a pozemku. V tomto případě můžete počkat, až obec rozhodne o vypovězení smlouvy o pozemku, změně druhu povoleného využití pozemku nebo územního plánu a navrhne v místě garáží obytný soubor. A pokud se ukáže, že ani garáž jako nemovitost, ani pozemek pod ní není nijak formalizován, dáte sbohem garáži, pozemku i penězům.
Pracovní možností pro koupi garáže je, pokud je zapsáno vlastnictví alespoň samotné kapitálové budovy. Protože vlastnictví nemovitosti vás automaticky opravňuje k pozemku pod ní. A to i v případě, že pozemek ještě nebyl zapsán na vaše jméno a nebyl ohraničen.
Koupit pozemek bez registrované garáže je z právního hlediska téměř nemožné: práva k pozemku zpravidla vyplývají právě z práv k nemovitostem na nich.
Pokud nejsou vlastnická práva k pozemku a garáži zapsána u prodávajícího, snažte se co nejvíce prostudovat průvodní dokumenty: dokumenty k pozemku od GSK, všelijaká rozhodnutí o poskytnutí pozemku do užívání, územní plán rozvoje pozemku. Můžete o to požádat ve správě, stejně jako například plán rozvoje území, který může v příštích letech počítat s demolicí garáží. Pozemek si můžete prohlédnout na veřejné katastrální mapě a ověřit si, zda jsou alespoň některé garáže na tomto pozemku evidovány jako majetek. Právě nákup členské karty GSK je nejrizikovější variantou.
Jaké zákony upravují transakce při nákupu garáží
Samostatný zákon o garážích dnes neexistuje. Státní dumě byl předložen návrh zákona, ale v březnu 2022 jej autoři sami stáhli z projednání.
Následující dokumenty upravují všechny otázky nákupu a prodeje garáží:
-
– v souladu s ní probíhá jakákoli transakce prodeje a nákupu a postup nabytí vlastnických práv. Stanoví postup pro získání stavebního povolení. A taky se říká, že když má člověk pozemek a nechystá se ho využívat k podnikání, můžete si na něm postavit garáž a nikoho se neptat. K tomu nepotřebujete získat samostatné povolení, jako je například stavba domu. – jak správně zapsat jakoukoliv nemovitost včetně garáže.
Samostatně pojem “garáž” není v žádném z těchto zákonů. Z hlediska zákona je dnes jakákoli garáž stavbou nebo stavbou.
Před půl rokem se na mě obrátil starý soudruh Ayaz s (na první pohled) neobvyklým požadavkem – poskytnout právní podporu při transakci prodeje a koupě garáže. Proč „neobvyklý“, protože můj přítel je zarytý rocker a před 9 lety jsme s ním pili víno z pytlíků. Postupem času jsem se od rockerského životního stylu vzdálil, ale on zůstal „charakterem“. Jak se však ukázalo, měl koníčka: kopal do retro aut v útulném prostředí garáže a poslední 3 roky si k tomu pronajal garáž a pak se rozhodl koupit nemovitost.
Takže jako každá dohoda byla první otázkou při koupi garáže cenovka. Zpočátku majitel garáže (dále jen Seryoga) oznámil cenu 150 000 rublů. Dle mého spolukupujícího (dále – Ayaz) za tuto cenu se celá garáž stane jeho majetkem.
“Skvělé, ale co pozemek pod garáží?” byla moje první otázka.
“No, jak tomu rozumím, garáž je na prodej spolu s pozemkem”odpověděl Ayaz.
Doporučil jsem mu, aby si tento detail vyjasnil s prodávajícím a zároveň jsem si vyžádal vlastnické doklady k nemovitosti, potřeboval jsem alespoň výpis z USRN pro zjištění skutečného prodávajícího. Protože se později ukázalo, že majitelem garáže byla Seryoga matka, a ne on sám. I když jde o běžnou praxi, kdy ve fázi jednání o všech záležitostech nerozhoduje sám majitel, ale jeho příbuzný. To je celkem přijatelné, ale majitel musí být osobně přítomen transakci při podpisu smlouvy. Nikdy nevěřím ani slovo a cestou jsem si objednal výpis z USRN.
Zatímco jsem čekal na podklady od prodejce, sondoval jsem realitní trh a stanovil si horní a dolní cenové rozpětí garáží jak v konkrétní Planet GSK, tak v sousedních (a bylo jich asi 5). Garáže byly prodávány s cenovkou 100 až 160 tisíc rublů, s ohledem na stav a přítomnost pozorovacího otvoru. V garáži, kterou jsme kupovali, byla jáma – ale nevyplněná betonem, jen zemina. Navíc Ayaz sám od sebe v průběhu let při pronájmu garáže vylil podlahu betonem. S přihlédnutím k těmto faktorům v souhrnu jsem doporučil „snížit“ Seryoga ze 150 tisíc, poté 120 tisíc rublů. Výhledově jsme uspěli, ale bylo to příliš snadné. A tak jsem se rozhodl, že ještě půjdu hlouběji a počkám na dokumenty.
Ale co je nejdůležitější, když Seryoga požadoval dokumenty, nespěchal je poskytnout, byl znepokojen otázkou: “Proč váš právník potřebuje dokumenty, tam je všechno v pořádku!” – křičel Seryoga do telefonu během rozhovoru s Ayazem, který mě informoval o každém kroku v jednání.
“Ayazi, jsem mučený právník.” Duše nepřijímá jiné podmínky. Buď vytáhneš všechny dokumenty ze Seryogy, nebo nebude žádná dohoda!” – Jako vždy jsem byl neoblomný ve své pozici, dokonce i v rozhovoru se svým kamarádem.
Se silným skřípáním jsem stále obdržel dokumenty ke garáži a také technický plán garáže, který byl z března 2021, což bylo kuriózní, protože jsme plánovali uzavřít obchod před květnovými prázdninami. Kdo nepochopil, “čerstvost” technické dokumentace napovídá, že majitel záměrně a vědomě připravil podklady pro další transakci. Nestal jsem se paranoidním, ale varoval jsem svého přítele před riziky. Paranoidní jsem začal být o něco později, když mi chybělo několik fotek stránek z technického plánu garáže.
Při koupi jakékoli nemovitosti věnujte velkou pozornost technické dokumentaci, které se vyvarujtepodobná rizika.
A přesto jsem trval na tom, aby mi poslali úplně všechny fotky technického plánu garáže. A z dobrého důvodu, jak se ukázalo.
Faktem je, že na 9. straně plánu byl závěr katastrálního inženýra, který uvedl, že „podle výpisu z USRN umístění této garáže hraničí s pozemkem ve vlastnictví souseda Valerije Nikolajeviče“, který dříve specifikoval hranici pozemku pod jeho garáží.
Předvídám, že na první pohled bude pro čtenáře těžké hned pochopit, co tento závěr znamená, jak to nepochopil třeba Ayaz. Abych mu (a čtenáři) předal důležitou zprávu, načrtl jsem ručně jednoduché schéma umístění garáže s přihlédnutím k informacím z veřejné katastrální mapy.
Mimochodem přikládám odkaz na bezplatnou oficiální stránku Rosreestr, kde si můžete prověřit svoji nebo cizí nemovitost. Do kolonky stačí zadat katastrální číslo objektu, případně přesnou adresu objektu.
Nejzajímavější věc začala poté, co Seryoga obdržel toto schéma, pro kterého je „s dokumenty všechno normální“.
Prodávající, jak jste již předem pochopili, o tomto problému věděl, stejně jako o tom, že ve skutečnosti pozemek pod garáží nepatří jemu, ale garážovo-stavebnímu družstvu Planet. Abych nezacházel do podrobností o tom, co o tom Seryoga řekl (protože Ayaz ani já jsme jeho slovům nevěřili), kontaktoval jsem předsedu GSK. Vysvětlil, že pozemek skutečně nepatří prodávajícímu, stejně jako samotné GSK. Faktem je, že správa sovětského okresu ve vzdáleném roce 1999 převedla garážový komplex na družstvo k bezplatnému neomezenému užívání. A všechny otázky týkající se využití pozemku a registrace garáže pod garážovou amnestií by měly být vyřešeny se správou.
Ano, poté, co Ayaz strčil nos prodejce garáží do mých argumentů ohledně právní čistoty transakce, prohlásil, že v září 2021 budeme moci vydat garáž v rámci garážové amnestie a že to bude dražší s pozemky atd. Vlastně už na tom nezáleželo. Ano, mohli bychom to zařídit, ano, je tu garážová amnestie, ale jak můžete lhát člověku, který si od vás pronajme garáž na 3 roky, opraví ji na vlastní náklady, je mi osobně záhadou. V důsledku toho jsme odmítli uzavřít obchod, Ayaz se přestěhoval do jiné garáže, nyní si pronajímá od přítele. Ano, a obecně odmítl koupit nemovitost, jinými slovy, s nákupem „vyhořel“ .
1. Neberte na slovo prodejce, všechny doklady si ověřte sami, ověřte si u veřejných zdrojů, např. katastrální mapa, web Rosreestr;
2. Garáž není byt, pozemek pod garáží nesmí patřit vlastníkovi garáže. Vyžadujte 2 doklady: ke garáži a k pozemku.
3. Před nákupem si nejprve promluvte s předsedou GSK, pravděpodobně ví, kdo, kde a za kolik prodává garáž ve svém družstvu.
