Při hledání pohodlí a volných metrů čtverečních provádějí majitelé domů přestavbu nebo reorganizaci bytu, často bez přemýšlení o zákonnosti svých činů. Rozebereme tyto koncepty a zjistíme, jak správně implementovat a odsouhlasit sanaci a reorganizaci a jaké změny jsou zakázané.
Jaký je rozdíl: přestavba a reorganizace prostor
Přestavba bytu je změna konfigurace prostor během oprav a (nebo) stavebních prací, která vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Jinými slovy, jedná se o jakékoli akce s vnějšími nebo vnitřními hranicemi místnosti, ve kterých se mění její plán nebo vzhled. Plán a technický popis prostor jsou obsaženy v technickém pasu vedeném v Bureau of Technical Inventory (BTI). Technický pas lze získat kontaktováním multifunkčního centra pro poskytování státních nebo komunálních služeb (MFC) (pokud tuto službu poskytuje MFC zakládajícího subjektu Ruské federace), včetně online, nebo přímo na ZISZ.
Přeplánování je zvažováno:
• převod nebo demolice příček (stěn) areálu;
• převod nebo vytvoření nových dveří;
• rekonstrukce více bytů do jednoho;
• restrukturalizace jednoho bytu na několik;
• rozšíření nebo zmenšení obytné plochy na úkor pomocných prostor, včetně přestavby jednopokojového bytu na ateliér;
• zařízení nebo likvidace dalších koupelen, kuchyní;
• zařízení nebo převybavení stávajících vestibulů.
Rekonstrukce bytu je zřízení, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení, které vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Reorganizace se považuje za:
• instalace domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků;
• převod topenářských, instalatérských a plynových spotřebičů;
• instalace a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;
• výměna nebo pokládka nového potrubí, elektrických sítí, zařízení pro instalaci vířivek, sprchových kabin a jiných vodovodních a domácích spotřebičů.
Oba typy prací vyžadují souhlas místních úřadů. V závislosti na regionu může být tímto orgánem inspekce bydlení, odbor investiční výstavby ve správě atd.
Společné prostory domu, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, sloužící více bytům, patří všem vlastníkům bytů v bytovém domě. Snížení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě.
Opravy, které nezahrnují změny technických a funkčních změn bytu, se nepovažují za přestavbu a nevyžadují souhlas, např.
• kosmetické opravy stěn, podlah, stropů;
• zasklení lodžií;
• výměna oken, dveří bez změny velikosti otvorů;
• instalace klimatizací.
Co je zakázáno během sanace a reorganizace?
Před provedením změn stojí za to prostudovat legislativu, regulační právní akty subjektu Ruské federace: některé práce jsou uvedeny v seznamu neoprávněných manipulací s bytem.
Zpravidla je zakázáno:
• demontáž nebo redukce ventilačního potrubí;
• blokování přístupu k potrubí, stoupačkám, měřičům, ventilačním kanálům;
• rozšíření plochy koupelny na úkor obytných místností;
• umístění kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory sousedů;
• umístění kuchyně nebo pokoje pod koupelnou sousedů;
• umístění průchodu do koupelny z pokoje nebo kuchyně (výjimka je povolena, pokud má byt druhou koupelnu, která není zahrnuta do obytné části);
• vytvoření otvoru bez dvířek mezi kuchyní s plynovým sporákem a místností;
• umístění kuchyně nebo místnosti bez přirozeného světla;
• instalace podlahového vytápění s napojením na běžné domovní systémy;
• bourání nosných konstrukcí nebo vytváření děr a otvorů bez dodatečného zesílení konstrukce.
Jaké sankce čekají majitele nemovitosti za nekoordinované změny.
Neoprávněná přestavba nebo reorganizace bytu může zůstat bez povšimnutí, ale je třeba si uvědomit, že v budoucnu bude obtížnější takový byt prodat: stále musíte legalizovat změny, nebo budete muset najít kupce, který souhlasí s převzetím bytu. odpovědnost za porušení.
Koupi bytu s neoprávněnými změnami může zkomplikovat odmítnutí banky poskytnout hypoteční úvěr z důvodu nesouladu mezi skutečným dispozičním řešením prostor a údaji v jejím technickém pasu nebo údaji Jednotného státního registru nemovitostí. Banka může zanedbat sanaci nebo reorganizaci, pokud jsou změny malé, ale spoléhat se na takový výsledek událostí se nevyplatí. Kromě toho může Rosreestr odmítnout státní registraci vlastnictví nového kupujícího takového bytu.
Pokud je zjištěna nelegální přestavba nebo reorganizace vlastníka nemovitosti, čeká nás několik scénářů.
Není-li možné změny legitimovat, je vlastník prostor povinen uvést je do předchozího stavu v přiměřené době a způsobem stanoveným orgánem, který kolaudaci provádí.
Pokud se tak nestane, pak může soud na žádost orgánu, který koordinaci provádí, rozhodnout o prodeji bytu ve veřejné dražbě.
Soud může rozhodnout o ponechání prostor v přestavěném a (nebo) přeplánovaném stavu, pokud změny neporušují práva a oprávněné zájmy občanů, neohrožují život a zdraví.
Jak se dohodnout na již dokončené přestavbě nebo reorganizaci
Jak bylo diskutováno výše, je možné legalizovat neoprávněné změny v bytě. K tomu byste měli:
• získat technický pas pro prostory v ZISZ;
• použít změny provedené červeně;
• získat od projekční organizace závěr, že provedené změny neporušují práva a zájmy občanů, nenarušují celistvost stavební konstrukce;
• poskytnout sadu dokumentů na MFC nebo online na portálu veřejných služeb.
Jak změnit půdorys legálně?
Nejjednodušší cestou k legální přestavbě bytu je obrátit se na specializovanou firmu. Takové organizace mají praktické zkušenosti s prováděním přestavby a rekonstrukce, mají informace o možnosti provedení určitých změn, jsou obeznámeny se všemi nuancemi schvalovacích fází u příslušných orgánů (Rospotrebnadzor, SES, oddělení architektonického plánování a požární dozor). Před objednáním projektu byste si měli ověřit, že vybraná společnost je členem samoregulační organizace (SRO) a má schválení SRO – dokument potvrzující právo společnosti legálně provádět stavební činnost.
Pokud se majitel domu rozhodne provést přestavbu nebo reorganizaci svépomocí, bude muset sám absolvovat všechna kolaudační řízení.
Zde jsou základní kroky:
Prohlédněte si seznam povolených a nepovolených změn v obydlí.
Vypracujte plán přestavby nebo reorganizace.
Shromážděte dokumentaci pro odsouhlasení změn.
Jsou vyžadovány následující dokumenty:
• aplikace stanoveného formuláře;
• doklad totožnosti;
• vlastnické dokumenty k objektu (osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN);
• technický pas (dokument lze vyžádat od ZISZ);
• Písemný souhlas všech vlastníků prostor s připravovanými změnami.
Na žádost koordinačního orgánu je možné seznam dokumentů rozšířit. Seznam dokumentů se také může lišit v různých regionech Ruské federace.
Předložit dokumenty ke schválení změn MFC
Předkládají se originály dokumentů nebo jejich kopie ověřené notářem. Přihlášku je možné podat i online na portálu veřejných služeb. V tomto případě jsou přiloženy naskenované kopie dokumentů.
Lhůta pro posouzení žádosti je až 45 dnů. Proti odmítnutí dohody o změnách se lze odvolat u soudu do 3 měsíců ode dne oznámení o odmítnutí.
Pokud jsou změny schváleny, můžete je začít implementovat.
S pracemi neotálejte, povolení je platné 1 rok. Během tohoto období musíte mít čas na provedení oprav a požádat o dokončení. Platnost povolení můžete jednou prodloužit, a to nejdéle na 6 měsíců.
Po dokončení všech oprav nebo stavebních prací je nutné kontaktovat schvalovací orgán, aby vydal akt přejímací komise o dokončení rekonstrukce nebo sanace.
Posledním krokem při legalizaci přestavby nebo reorganizace je řízení aktu přejímací komise orgánem, který provádí schválení Rosreestr.
Rosreestr do 15 pracovních dnů ode dne obdržení aktu akceptační komise zadá do USRN aktualizované informace o nemovitosti.
Fáze koordinace a přestavby zaberou hodně času, ale neměly by se zanedbávat. Vyhnete se tak administrativní odpovědnosti (pokutě), uvedení bytu do původní podoby a dalším nežádoucím důsledkům.
osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>
Pokud chcete ze samostatné koupelny udělat prostornou koupelnu nebo spojit kuchyň s obývacím pokojem, jedná se o přestavbu, kterou je třeba sladit. Zjistíme, jak zařídit přestavbu a jaké dokumenty jsou potřeba.
Co je nemožné a co lze v bytě změnit
Pro získání souhlasu s přestavbou bytu je důležité dodržet tři základní normy zákona.
Nelze přeplánovat
- Vybourat nosné zdi a zasáhnout do obecných inženýrských systémů domu – větrací šachty, vodovodní a kanalizační stoupačky.
- Rozšiřte kuchyň na úkor sousedních místností: neměla by překračovat hranice obývacích pokojů sousedů níže. Výjimkou z pravidla je, pokud jste v prvním nebytovém patře nebo pokud máte dvoupodlažní byt.
- Koupelnu (včetně koupelny) předělejte tak, aby byla nad kuchyní nebo obytnými místnostmi sousedů níže. Stejná výjimka.
Možné s přestavbou
- Kombinujte obytné místnosti oddělené příčkami, nebo je rozšiřte na úkor sousedních obytných místností.
- Připojte část chodby k místnosti. Šířka chodby by však měla zůstat alespoň 90 cm a vstup na toaletu nebo koupelnu by neměl být v obývacím pokoji.
- Zvětšit chodbu na úkor obývacího pokoje.
- Zvětšete kuchyň na úkor chodby nebo přilehlé spíže, pokud to neporušuje výše uvedená pravidla.
- Koupelnu zvětšete na úkor chodby nebo spíže, ale tak, aby zespodu „nevisela“ nad kuchyní či pokojem sousedů – většinou se vaše chodba nachází nad chodbou spodního bytu. V tomto případě je nutné zajistit hydroizolaci podlahy v prostoru nové koupelny nebo toalety.
- Udělejte kombinovanou koupelnu, odstraňte část přepážky mezi toaletou a koupelnou. Ale pouze pokud tím netrpí větrací šachta, vodovodní a kanalizační stoupačky.
- Posuňte nebo rozšiřte dveře v nosné stěně.
Jak spojit kuchyň s pokojem
Nejčastěji chtějí majitelé bytů spojit kuchyň s obývacím pokojem. Aby mohla být takováto přestavba dohodnuta, musí na svém místě zůstat kuchyňský kout a na svém místě zůstat prostor pokoje. Hranice mezi nimi může být formální, ale ne vždy.
Pokud je kuchyně vybavena plynovým sporákem, pak podle Technických předpisů o bezpečnosti staveb a staveb mezi takovou kuchyní a obývacím pokojem musí být zeď. Jinak můžete dostat plyn. A při výbuchu plynu rázová vlna vyrazí okno, ale zeď vydrží. Pokud se tedy rozhodnete plynový sporák opustit, budete požádáni o vytvoření vzduchotěsných dveří mezi kuchyní a pokojem – mohou být široké a dvojité. Někdy je jednodušší varianta vyměnit plynový sporák za elektrický.
Váš projekt přestavby musí splňovat moderní požadavky na požární bezpečnost, i když byl dům postaven již dávno. Plynaři proto někdy vyžadují, abyste do staré kuchyně nainstalovali detektory kouře nebo sporák s uzávěrem plynu.
Jak si poradit s nosnými stěnami
Maximálně, co lze s nosnou stěnou udělat, je rozšíření nebo posunutí dveřního otvoru v ní. Zároveň bude určitě muset být zpevněn svařovanými kovovými konstrukcemi.
Pokud je váš dům nedávno postavený a organizace, která jej původně navrhla, je stále v provozu, měli byste ji kontaktovat při přípravě vaší přestavby. Pokud je dům předrevoluční nebo sovětský, budete muset projekt objednat samostatně.
Ve skutečnosti může každý projektant připravit projekt přestavby, ale technické úseky související s přenosem komunikací, rozšířením a zesílením otvorů v nosných stěnách atd., mají právo dělat pouze projektové organizace s tolerancemi SRO.
Jak začít s přestavbou
Než se pustíte do přestavby, pečlivě zvažte, proč vám stávající uspořádání nevyhovuje a co chcete změnit. Možná bude levnější a jednodušší nechat stěny na místě a kontaktovat designéra, který navrhne nová barevná schémata, výběr nábytku a osvětlení.
Pokud je přestavba nevyhnutelná, nakreslete návrh nového plánu bytu – můžete jen ručně. Jako základ vezměte plán bytu v technickém nebo katastrálním pasu.
Zjistěte, zda váš plán zahrnuje nosné stěny. Zaměřte se na plán bytu v datovém listu: nosné stěny v něm jsou nejčastěji vyznačeny silnějšími čarami. Pokud není po ruce žádný dokument, podívejte se na tloušťku stěn: nosiče ji mají více.
Jak se dohodnout na přestavbě: návod
Změny mohou být jednoduché nebo složité. Jednoduchá přestavba je demolice a instalace příček, neovlivňuje nosné konstrukce a inženýrské systémy domu. Je jednodušší to koordinovat a práci zvládnete sami. Komplexní sanace je uspořádání otvorů v nosných stěnách a přenos komunikací (vnitřní potrubí a elektrické rozvody).
Pro jednoduché i složité přestavby existuje obecný schvalovací postup, který funguje ve všech krajích stejně. Jedinou výjimkou je zjednodušený postup pro koordinaci jednoduchých přestaveb v Moskvě.
Jak legalizovat jednoduchou přestavbu v Moskvě
Jednoduchá přestavba s demolicí starých a instalací nových příček může být schválena zjednodušeným postupem (podle náčrtu) podáním žádosti na webu mos.ru. Žádost se podává po dokončení práce.
Návrh na přestavbu jednopokojového bytu v blokovém obytném domě řady II-18 v Moskvě. Symboly: červená čára – zbourané stavby, modrá čára – postavené stavby. Zdroj: Katalog standardních řešení pro přestavbu bytů v obytných budovách hromadné řady, mos.ru
Hlavním orgánem pro koordinaci přestavby je Moskevský bytový inspektorát. Celý postup je podrobně popsán ve výnosu moskevské vlády. Postup je následující:
- Proveďte všechny potřebné práce sami nebo s pomocí dodavatelů: zbourejte staré a (nebo) nainstalujte nové příčky.
- Nakreslete si jednoduchý náčrt přestavby nebo si vyberte hotovou z katalogu.
- Odešlete žádost prostřednictvím webu mos.ru. Vyberte účel odvolání “Vytvoření akceptační komise zákona o dokončené reorganizaci a (nebo) přestavbě prostor v bytovém domě.” Vyplňte požadovaná pole žádosti a nahrajte náčrt přestavby.
- Počkejte na návštěvu bytu zaměstnance Moskevské bytové inspekce, abyste porovnali provedené změny se schváleným projektem.
- Pokud se projekt a vaše přestavba shodují, obdržíte akt dokončené přestavby prostor.
Obecný postup pro koordinaci přestavby: krok za krokem
Prozradíme vám, jak postupovat krok za krokem od jednoduchého či složitého projektu přestavby až po jeho kolaudaci.
Kde získat projekt přestavby a co by v něm mělo být
Projekt pro typický byt v Moskvě lze nalézt ve zmíněném katalogu hotových řešení pro přestavbu. Stáhněte si ji a najděte svůj domov, abyste zjistili, co přesně můžete ve svém bytě změnit.
Pro jednoduchou přestavbu, která neovlivní nosné konstrukce (například přesun otvorů v příčkách), postačí plány místností a návrh projektu. Komplexní sanace vyžaduje rozšířenou sadu pracovní projektové dokumentace. Může obsahovat výkresy potrubí, elektrického vedení, dílenské výkresy sestav nebo doporučení od projektantů pro instalaci pro vedoucí.
Jaké dokumenty jsou potřeba
Projekční organizaci musíte přinést standardní balík dokumentů. Je k dispozici na Gosuslugakh: aplikace, průkazy totožnosti vlastníků, výpis z USRN a technický pas nemovitosti (bytu).
Kromě toho budete potřebovat několik dalších dokumentů. Jejich seznam je obvykle na stránkách místní správy. Zde si můžete prohlédnout seznamy pro Moskvu a Petrohrad.
Kde se přihlásit
Přihlášky v Moskvě lze podávat pouze elektronicky přes mos.ru, v ostatních městech přes Gosuslugi, MFC nebo osobně na okresní správě. Dokumenty budou zkontrolovány do 45 dnů. Pokud je vše v pořádku, vydají usnesení, které bude zároveň povolením k práci. Pokud jsou stížnosti, sepíší odůvodněné zamítnutí.
Co je třeba vzít v úvahu při provádění práce
Povolení určuje časový rámec, ve kterém musíte práci dokončit – obvykle od 6 měsíců do roku. Pokud nestíháte stanovený čas, požádejte o prodloužení pracovní doby. To lze provést prostřednictvím “Gosuslugi” nebo MFC.
V povolení je také stanovena doba, kdy je přípustné provádět hlučné práce. V každém regionu to může být jiné. Zpravidla však můžete pracovat ve všední dny od 9 do 19 hodin s přestávkou na oběd od 13 do 15 nebo od 14 do 16 hodin. Za stavební práce bez povolení nebo v liché hodiny můžete dostat pokutu 2 až 5 tisíc rublů.
Jednoduchou přestavbu zvládnete sami. Složité přestavby by měli provádět dodavatelé, kteří mají příslušná schválení SRO – na demontáž a montáž komunikací (pokud se jich to také týká) a železobetonových konstrukcí. Jinak takovou práci nikdo nepřijme.
Ve smlouvě se stavební firmou nezapomeňte uvést, že práce budou provedeny podle projektu a za použití materiálů zákazníka. V každém případě si uschovejte všechny účtenky za zakoupený materiál a poskytnuté služby. Ve sporných situacích to pomůže prokázat, že práce probíhaly přesně podle projektu.
Jakmile dodavatel dokončí práci, budete muset přizvat místního katastrálního inženýra. Může být zaměstnancem. Bureau of Technical Inventory (BTI), zaměstnanec projekční organizace na plný úvazek nebo samostatný podnikatel. Inženýr provede měření a připraví se technický plán.
Jak probíhá kontrola přejímací komise?
Byt po přestavbě je z hlediska zákona považován za objekt nové výstavby, který je nutné znovu uvést do provozu. K vydání aktu o uvedení do provozu je po obdržení technického plánu třeba zaslat žádost okresní meziresortní komisi. To lze provést prostřednictvím mos.ru (v Moskvě) nebo Gosuslugi.
Pokud byla sanace složitá, musí být k žádosti přiložena dohoda se zhotovitelem a dohoda o odvozu stavebního odpadu. Tyto doklady vám musí vystavit váš stavební dodavatel.
Do 5 pracovních dnů po podání žádosti se do vašeho bytu dostaví zástupci komise, aby se ujistili, že je přestavba provedena podle schváleného projektu.
Jak získat osvědčení o absolvování
Pokud provize nemá žádné nároky, do 10 pracovních dnů ode dne kontroly obdržíte akt o uvedení bytu do provozu. Uvede lokalitu vašeho bytu, jeho charakteristiku, termín prohlídky a složení výběrové komise.
Úředníci předají tyto údaje společnosti Rosreestr k registraci. Poté můžete kdykoli získat osvědčení o registraci a výpis z USRN s novým plánem bytu v papírové nebo elektronické podobě.
V jakých případech lze vzít zpět rozhodnutí o dohodě o přestavbě?
Rozhodnutí o dohodě o přestavbě může být odvoláno a práce pozastaveny, pokud jsou v rozporu s předpisy nebo v lichých časech, stejně jako v případě, že sousedé mají škodu – například čerstvé praskliny ve stropě. Pro obnovení práce mohou být vyžadována další vyšetření a dokonce i soudní spory.
Dejte svým sousedům předem vědět, co budete dělat. Domluvte si před zahájením prací návštěvu jejich bytu zástupci správcovské společnosti – vypracování revizní zprávy a nafocení stavu stropů. Omluvte se za případné nepříjemnosti a slibte, že opravíte škody na bytě vašeho souseda, pokud k nim dojde během procesu opravy.
Nezanedbávejte fotografickou fixaci stavu stropů sousedů níže. Tyto fotografie vám pomohou, pokud si sousedé chtějí na vaše náklady opravit své dlouhé popraskané a zažloutlé stropy.
Pokud sousedé zespodu kategoricky odmítají pustit vás nebo zástupce správcovské společnosti do bytu, mělo by to být také zaznamenáno do příslušného protokolu. Skládá se ze zástupců správcovské společnosti.
Jak legalizovat již provedenou přestavbu
Pokud jste již provedli přestavbu, ale nelegalizovali jste ji nebo nekoupili byt s neoprávněnou přestavbou, můžete ji legalizovat pouze prostřednictvím soudu (výjimkou je zjednodušený postup popsaný výše v Moskvě).
Akční plán je následující:
- Objednejte si projekt přestavby bytu, stejně jako závěr o bezpečnosti a přípustnosti této přestavby, specialistům projekční organizace.
- Objednejte nové osvědčení o registraci katastrálnímu inženýrovi.
- Napište žalobu k soudu a připojte k ní dokumenty: výpis z USRN o vlastnictví, technický pas bytu a projekt vypracovaný odborníkem v projekční organizaci.
- Pokud soud rozhodne ve váš prospěch, budete muset zaplatit státní poplatek a kontaktovat BTI, aby aktualizoval plán bytu.
Sankce za nelegální přestavbu
Neoprávněná nebo nelegální přestavba hrozí majiteli bytu správní pokutou od 2 do 2,5 tisíc rublů. a požadavek na legalizaci přestavby. Částka je malá, ale nebude možné se omezit na pokutu: budete muset legalizovat přestavbu prostřednictvím soudu.
Igor Mitročenkov
Pokud není dispozice zlegalizována, není to překážkou prodeje bytu. Ten ale bude složitější prodat a prodejce bude muset výrazně slevit v ceně. Nyní je stále méně kupujících, kteří jsou připraveni takový byt koupit – nejčastěji odmítají již ve fázi prohlížení. Lidé nechtějí další potíže: přinejmenším budou muset nést náklady na legalizaci přestavby, a pokud se jedná o přestavbu s porušením, pak ji nebude možné legalizovat bez úprav. Při řešení hypotéky navíc nemusí být koupě takového bytu schválena bankou.
Pokud byla přestavba provedena s porušením a není možné ji legalizovat, budete požádáni o uvedení bytu do původního stavu – v souladu s dispozičním řešením v katalogovém listu. Pokud vaší přestavbou vznikla škoda sousedům nebo společnému majetku domu, mohou být právní důsledky velmi nepříjemné – až omezení cestování do zahraničí při soudních jednáních a prodej vaší nemovitosti v dražbě s náhradou škody poškozeným.
Shrnutí
- Změna plánu bytu je přestavba, musí být legalizována.
- Ne každý nápad na modernizaci bytu lze realizovat. Kuchyni nebo koupelnu například nad obytnými místnostmi sousedů níže rozhodně nedáte.
- Koordinace bourání a montáže tenkých vnitrobytových příček není náročná.
- Je zakázáno demontovat nosné stěny – můžete pouze rozšířit nebo posouvat dveře. Zároveň bude nutné ji posílit a taková přestavba je klasifikována jako složitá: projekt a práci musí provést zástupci společností s příslušnými povoleními a povoleními.
Od přípravy projektu po kolaudaci hotové přestavby obvykle trvá zhruba rok. Připravte se ale na to, že se proces může zpozdit kvůli problémům s koordinací nebo konfliktům se sousedy.
