Neoficiální pronájem bytu je plný problémů. Pokud si sousedé stěžují na finanční úřad, bude následovat kontrola a pronajímatel bude odsouzen za krácení daně. Po celou dobu nájmu bude nucen platit daň z příjmu fyzických osob a dostane i pokutu.
V tomto článku:
- Co je potřeba si předem naplánovat
- Jak správně sepsat smlouvu s nájemníky
- Jak zaregistrovat smlouvu
- Co dělat, když má byt hypotéku
- Co dělat, když nájemníci nechtějí odejít
- Měli by se obyvatelé registrovat?
- Jak platit daně
- Jaký je nejvýhodnější způsob pronájmu bytu?
- Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?
Nelegální pronájmy hrozí i konflikty s obyvateli. Mohou například něco rozbít a odmítnout to obnovit na vlastní náklady. Nebo se odstěhují bez placení nájmu. Jsou možné různé situace.
Co je potřeba si předem naplánovat
Pojďme zjistit, jak pronajmout byt, aniž byste porušili zákon, a jaké schéma placení daní si vybrat.
Domluvte se s ostatními majiteli domů
Pokud nejste jediným vlastníkem, pak prostě dát svůj podíl do pronájmu nebude fungovat – musíte si vyžádat povolení od ostatních vlastníků domů. Pokud vám někdo odmítne vyjít vstříc, nemůžete byt pronajmout.
Pokud to ostatním vlastníkům nevadí, měli byste si vzít jejich písemný souhlas a nechat si jej ověřit u notáře. Teprve poté můžete hledat nájemníky.
Podepište smlouvu s nájemníky
Většinou při nájmu načerno nedochází k uzavření smlouvy, aby nebyl příjem inzerován. Absence dohody však finanční úřady nezastaví – skutečnost pobírání příjmů a neplacení daní je možné prokázat jinými způsoby.
Absence dohody poškozuje všechny strany. Pokud vztah nebude formalizován, bude pro vlastníka obtížnější uplatňovat nároky na nájemce a domáhat se u soudu náhrady škody na bytě nebo opožděné platby.
Máte-li dohodu, je snazší budovat vztahy se sousedy a správcovskou společností – můžete otevřeně prohlásit, že nájemníky dovnitř pouštíte, a nebát se kontrol a stížností na policii.
Nájemce bez smlouvy se v bytě nebude moci přihlásit.
Jak správně sepsat smlouvu s nájemníky
Termín „nájemné“ je právně správný, když je byt pronajímán organizaci nebo podnikateli. V tomto případě je uzavřena smlouva o pronájmu bytu.
Pokud si byt pronajímá fyzická osoba, pak je správné mluvit o pronájmu. A pak ten, kdo byt pronajímá, bude pronajímatel a nájemce bude nájemcem. V tomto případě je nutné uzavřít nájemní smlouvu na bytové prostory. Proces je regulován Ch. 35 Občanského zákoníku Ruské federace.
Pokud ale nevědomky uzavřete nájemní smlouvu, stále se můžete obrátit na soud, abyste obnovili svá práva a zaplatili daně. Nepřesnost ve formulaci bude s největší pravděpodobností uznána jako technická chyba.
Není stanovena žádná konkrétní forma, musíte se řídit obecnými požadavky občanského práva. V tomto případě je nutné uvést celé jméno, pasové údaje a kontakty na obě strany a uvést podmínky.
Kdo bude žít
Ve smlouvě musí být uvedena osoba, se kterou uzavíráte transakci, a také ti, kteří budou v bytě bydlet – ne vždy se jedná o stejné osoby.
Můžete například nechat studenty bydlet, ale uzavřít dohodu s jejich rodiči, protože oni budou zodpovědní za stav bytu a platit za ubytování.
platnost
V Čl. 683 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že maximální doba trvání smlouvy je 5 let. Existují dvě možnosti pronájmu bydlení:
Smlouva o krátkodobém pronájmu – do jednoho roku. Předpokládá možnost dalšího prodloužení. To znamená, že můžete podepsat smlouvu na 11 měsíců a poté ji prodloužit.
Smlouva o dlouhodobém pronájmu – více než jeden rok. Taková dohoda musí být registrována u Rosreestr, protože existuje omezení (břemeno) vlastnického práva.
Platební podmínky
Stanoví, jak a kdy pronajímatel převede vaši platbu. Můžete si vzít peníze v hotovosti, ale pak je lepší napsat účtenku o převzetí. To pomůže vyhnout se incidentům, kdy zaměstnavatel tvrdí, že již zaplatil, ale vy si to „jen nepamatujete“. Žádná účtenka – žádná platba.
Je lepší přijímat peníze kartou, pak lze všechny platby snadno sledovat.
Pokuty za pozdní platby
Pokud ve smlouvě neuvedete konkrétní pravidlo pro výpočet sankcí za pozdní platbu, pak čl. 395 Občanského zákoníku Ruské federace – výše úroku bude určena klíčovou sazbou centrální banky v den výpočtu.
Zaměstnavatel může penále odmítnout zaplatit, v takovém případě bude muset být vymáháno soudní cestou.
Platební podmínky za bydlení a komunální služby
Ve smlouvě by mělo být uvedeno, kdo a jak platí všechny služby.
Majitel objektu může například převzít hlavní platby za údržbu bydlení a nájemníci platí měřiče plynu, vody a elektřiny. Vyplatí se připočítat i penále za pozdní platby.
Předmět zakázky
Mělo by být uvedeno, že byt je k pronájmu na takové a takové adrese, ve vlastnictví takového a takového občana. Do smlouvy uveďte technické vlastnosti bydlení: plocha, podlaží, vchod.
Bezpečnostní platba
Obvykle se nazývá záloha. To je částka, kterou nájemníci dávají majiteli bytu v případě, že něco poruší nebo jinak poruší smlouvu.
Někdy kauce znamená platbu nájemného za poslední měsíc. Je tu ale riziko: nájemníci mohou poslední měsíc bydlet, něco zkazit a odstěhovat se a vy po nich budete muset vymáhat odškodnění prostřednictvím soudu a policie.
Sepište si výši kauce a důvody, proč si ji může majitel domu ponechat. Může to být porušení smlouvy, rozbitý nábytek, poškozený byt nebo nezaplacené účty za energie.
Podmínky pro jednostranné ukončení
Zákon neklade žádné zvláštní požadavky, takže se můžeme domluvit. Například uveďte, že nájemníci platí měsíc předem, takže mají právo smlouvu kdykoli vypovědět, ale peníze si ponechá majitel prostor.
Přidejte podmínku, jak přesně je smlouva ukončena. Ke kontrole stavu bytu je například potřeba osobní schůzka.
Osvědčení o převodu a převzetí
Ve smlouvě uveďte povinnost podepsat takový dokument při nastěhování a odjezdu obyvatel. Přidejte ke smlouvě vzor.
V samotném aktu uveďte všechny údaje o stavu bytu:
Stav opravy. Je lepší uvést obecný stav a samostatně zapsat nedostatky. Například „prostor se po rekonstrukci pronajímá, v ložnici je závada na tapetě, viz příloha – foto 1.“
Množství nábytku a vybavení. Uveďte jejich stav.
Další vlastnosti bytu, které mohou být obyvateli ovlivněny. Například mít zamčený pokoj se svými věcmi, které nelze otevřít.
K dokumentu přiložte fotografie bytu a věcí v něm. Můžete také přidat klauzuli o čištění. Pokud se například obyvatelé nastěhují do čistého bytu, musí jej nechat stejně čistý.
Další podmínky
Do smlouvy můžete také přidat doložku o tom, že nájemci budou samostatně řešit škody na majetku svých sousedů v případě povodně nebo jiné škody z jejich zavinění, nebo že jsou povinni platit roční pojištění proti povodním a požáru.
Jak zaregistrovat smlouvu
Pokud je doba pronájmu kratší než rok, stačí smlouvu vytisknout ve dvou vyhotoveních a podepsat.
Pokud více, pak do 30 dnů po podpisu musí být zaregistrován u Rosreestr – u samotného registračního úřadu, u MFC nebo online, pokud máte elektronický podpis. Budete muset zaplatit poplatek – 2 000 rublů.
Inzerce 16+. LLC “Sertum-Pro” Podrobnosti OGRN 1116673008539. 620036, Jekatěrinburg, st. Maloprudnaya, 5. kancelář 715.
Co dělat, když má byt hypotéku
Ujistěte se, že podmínky vaší hypoteční smlouvy umožňují pronájem bytu. Existují banky, které užívání takového bydlení k pronájmu nepřímo zakazují – do smlouvy například dávají podmínku, že pokud začnete byt pronajímat, splatíte za něj dluh v předstihu.
Existuje několik možností, jak pronajmout byt na hypotéku:
- Koordinujte plány s bankou prostřednictvím manažera.
- Podepište smlouvu na dobu kratší než jeden rok. Problémy obvykle začínají kvůli nutnosti zaregistrovat dlouhodobou smlouvu, protože byt je zastaven bance a existuje o tom záznam v Rosreestr. V Jednotném státním registru nemovitostí takové změny prostě evidovat nebudete.
Co dělat, když nájemníci nechtějí odejít
Další výhodou krátkodobé smlouvy je, že řeší problém, pokud nájemníci odmítají platit a nechtějí se vystěhovat.
V současné době je výpověď nájemní smlouvy možná pouze v případech uvedených v čl. 687 Občanský zákoník Ruské federace. Základem je, že nájemce může smlouvu vypovědět oznámením majiteli nemovitosti tři měsíce předem. Pro pronajímatele je to složitější – smlouvu lze vypovědět pouze soudně. Musí existovat závažné důvody, například poškození majetku.
Smlouvu můžete vypovědět i soudní cestou, když nájemníci neplatí za ubytování. Pokud je vaše smlouva registrována u Rosreestr, může být zpoždění šest měsíců. Pokud je smlouva krátkodobá, stačí dva měsíce nedostat platby.
Těmto problémům se můžete pokusit vyhnout tím, že ve smlouvě stanovíte možnost pronajímatele ukončit tuto smlouvu mimosoudně. Například oznámením nájemci měsíc před výpovědí doporučeným dopisem na tuto adresu a dodatkem, že samotná skutečnost oznámení znamená souhlas nájemce s ukončením nájemní smlouvy.
S největší pravděpodobností budou takové doložky u soudu prohlášeny za neplatné, ale jak ukazuje praxe, jejich přítomnost často stačí k nalezení kompromisu s nájemníky.
Měli by se obyvatelé registrovat?
Pokud pronajímáte byt fyzickým osobám na dobu delší než 90 dnů, musíte toto oznámit ministerstvu vnitra:
- Zajistit dočasnou registraci pro rezidenty.
- Nebo napište na oddělení migrační služby ve vašem okolí zprávu, že se ve vaší oblasti usadili občané bez registrace.
Jinak porušíte čl. 19.15.2 zákoníku o správních deliktech Ruské federace, který stanoví pokutu 3 000 – 5 000 rublů. (pro občany) nebo 5 000 – 7 000 rublů. (pro nájemníky, majitele obytných prostor – jednotlivce), pokud je byt v Moskvě nebo Petrohradu. Pokud si bydlení pronajímají lidé s registrací ve stejném regionu, nebudou žádné problémy.
Registrovat se můžete na nejbližším MFC – přijďte tam společně s nájemcem a vezměte si pas. Zaměstnanci MFC poskytnou vyplněnou žádost k podpisu. Můžete si s sebou vzít doklad potvrzující vaše vlastnictví bytu. Dalším způsobem je kontaktovat místní migrační oddělení Ministerstva vnitra.
Registrace dává nájemci pouze jedno právo – dočasně bydlet v bytě. Registraci můžete zrušit kontaktováním MFC nebo Ministerstva vnitra s žádostí. Je to také zdarma.
Jak platit daně
Vše závisí na tom, kdo je pronajímatelem – fyzická osoba, osoba samostatně výdělečně činná nebo samostatný podnikatel.
Jednotlivci. Stačí jim podepsat smlouvu a do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu za předchozí rok (3-NDFL). Příjmy získané pronajímateli z pronájmu bydlení podléhají dani z příjmu fyzických osob (ustanovení 1, článek 210 daňového řádu Ruské federace). Fyzické osoby platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Do 30. dubna musíte podat přiznání a uvést částku obdrženou za pronájem bydlení za předchozí rok. Samotná daň musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období.
Na příjmech těch, kteří vydělávají více než 5 milionů rublů. ročně platí sazba daně 15 %. Při placení daně z příjmu fyzických osob máte nárok na odpočet daně – za prodej bytu, ošetření či školení atp.
Federální daňová služba doporučuje přiložit k prohlášení:
- nájemní smlouva se stanovenou výší nájemného;
- potvrzení o přijetí peněz nebo bankovní výpis, pokud byla platba provedena bankovním převodem.
Pokud dojde k předčasnému ukončení nájemní smlouvy, je k prohlášení připojeno písemné vysvětlení: od kterého měsíce již není byt pronajímán a nejsou žádné příjmy z jeho pronájmu.
Nedoporučuje se v prohlášení uvádět kauci (nebo zástavu), protože je považována za zálohu. Federální daňová služba upřesňuje, že kauce je zahrnuta do příjmu pouze v případě, že je zahrnuta ve výši platby za poslední měsíc nájmu nebo pokud jsou porušeny podmínky smlouvy – například dojde k poškození majetku.
OSVČ. K dani z příjmu z povolání se můžete zaregistrovat pomocí aplikace Moje daně. Pokud pronajímáte byt fyzickým osobám, zaplatíte 4% z příjmu, pokud právnickým osobám – 6%. Hlavní je nezapomenout na každou platbu vygenerovat přes aplikaci šek a předat jej nájemci.
Pronájem bytu jako osoba samostatně výdělečně činná má dvě hlavní výhody: není třeba předkládat zprávy a daňový odpočet na zaplacení daně ve výši 10 000 rublů. To znamená, že v počáteční fázi je sazba daně snížena na 3 % a 4 %.
Vezměte prosím na vědomí, že samostatnou výdělečnou činnost nemohou využívat osoby poskytující služby přechodného ubytování. To platí především pro letoviska. V tomto případě budete muset zvolit daňový režim.
Samostatný podnikatel. Přesná výše daně v tomto případě závisí na tom, jaký daňový režim si jednotlivý podnikatel zvolí. Pokud budete byt pouze pronajímat, pak nebudete potřebovat online pokladnu. Podle odst. 17 písm. 2, bod 2, čl. 22.05.2003 federálního zákona č. 54-FZ ze dne XNUMX. května XNUMX je pronájem obytných prostor, které mu patří vlastnickým právem, jednotlivému podnikateli osvobozeny od CCT na dobu neurčitou.
Na svůj běžný účet můžete přijímat peníze, ale budete muset platit za jeho vedení.
Sazba musí být vyjasněna s finančním úřadem konkrétního regionu, protože pro tento typ činnosti může existovat zvláštní sazba.
Obvykle jsou sazby:
- Fyzický podnikatel ve zjednodušeném daňovém systému „příjem“ – 6% z celkové částky uvedené ve smlouvě.
- Fyzický podnikatel ve zjednodušeném daňovém systému „příjmy minus náklady“ – 15% z částky po odečtení všech nákladů na tuto činnost. Obvykle je tato možnost nerentabilní – jsou odečteny maximální náklady na energie a můžete také přidat kontroly na opravy.
- Individuální podnikatel na patentovém zdaňovacím systému (PTS) – sazba závisí na regionu. Zjistěte to pomocí kalkulačky. Pro provozování sezónního podnikání je nejvhodnější PSN. Patent lze zakoupit na dobu 1 až 12 měsíců v rámci jednoho kalendářního roku a zaplatit úrok 6 %. Další výhodou PSN je absence daňového přiznání a jednoduchý výpočet daně.
Jednotliví podnikatelé musí za sebe platit povinné příspěvky v roce 2024, jejich výše je 49 500 rublů. plus 1 % nad 300 000 RUB. Mohou být pokryty daněmi zaplacenými včas – o tuto částku je podnikateli snížena daň. Pokud však byt zůstane nečinný, budou muset platit poplatky.
Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.
Daně se platí z částky uvedené ve smlouvě. Ukazuje se, že pokud jste do výše nájmu zahrnuli energie, budete z nich muset zaplatit i daň – zohledněte to při sjednávání ceny.
Existuje nuance: ze svého příjmu si můžete odečíst částku, kterou vám nájemníci dali na zaplacení za služby podle metrů, jak se domnívá ministerstvo financí Ruské federace.
Pokud tedy nejsou měřiče, jedná se o příjem. Pokud ano, můžete si částku odečíst z příjmu tak, že k prohlášení přiložíte doklad o výdajích.
Jaký je nejvýhodnější způsob pronájmu bytu?
Nejvýnosnější variantou se jeví pronájem bytu formou OSVČ – platíte pouze 4% daň. Je tu ale zvláštnost: OSVČ není povinna platit důchodové pojištění. Zároveň mají právo samostatně si tvořit důchod a dobrovolně platit pojistné do SFR. O tom, jak na to, jsme již dříve psali v článku Jak se může OSVČ vyhnout tomu, aby zůstal bez důchodu.
Nejdražší je být jednotlivec a platit 13 %.
Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?
Snad nebudou další problémy, pokud budou nájemníci adekvátní, vztahy se sousedy normální a peníze si vezmete v hotovosti, tak o nájmu nemusí nikdo ani vědět.
Pokud správcovská společnost, sousedé nebo kdokoli jiný sepíše prohlášení finančnímu úřadu nebo místní správě, může být nájemci pokutován.
Pokuta pro jednotlivce za nepřiznání je 5 % z celkových příjmů, zohledňuje se i daňové zatajení, a to 30 % z celkové částky (článek 119 daňového řádu Ruské federace). A navíc budete muset pokrýt všechny dluhy, obvykle za poslední tři roky. Mohou být také pokutováni za nezákonné obchodní činnosti bez právnické osoby nebo individuálního podnikatele – to je od 500 do 2 000 rublů. (Část 1 článku 14.1 zákoníku o správních deliktech Ruské federace). Je lepší pronajmout byt legálně.
Podnikání, účetnictví a reporting pro jednotlivé podnikatele na zjednodušeném daňovém systému nebo patentu bez účasti účetního
Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.
Podnikání, účetnictví a reporting pro jednotlivé podnikatele na zjednodušeném daňovém systému nebo patentu bez účasti účetního
Inzerce 16+. JSC PF SKB Kontur. Podrobnosti OGRN 1026605606620. 620144, Jekatěrinburg, st. Národní Volja, 19A.
Pronájem kancelářských prostor není vůbec tak jednoduchý, jak se může na první pohled nezkušenému začínajícímu nájemci zdát: pokud není řada bodů vyjasněna a zaznamenána při prohlídce a následně ve fázi podpisu smlouvy, může nájemní smlouva stát se pro společnost kritickým.
Jednání mezi smluvními stranami nájemní smlouvy jsou někdy zcela oprávněně přirovnávána k šachové hře, protože při projednávání podmínek spolupráce je nutné spočítat situaci několik tahů dopředu a položit majiteli otázky, které pomohou udržet dosažené výhody během procesu vyjednávání po celou dobu pronájmu.
Dále – o tom, co potřebujete vědět při pronájmu kanceláře, abyste mohli kompetentně vyjednávat a získat nejziskovější a nejbezpečnější podmínky.
Pronajímané prostory řádně kontrolujeme
Obchodní vztahy předpokládají obchodní přístup, proto není třeba se ostýchat při prohlídce kancelářských prostor nabízených k pronájmu. Otázkou číslo jedna je, kdo kancelář ukazuje: v roli pronajímatele může být kromě vlastníka budovy/prostor i nájemce, který chce přebytečné prostory, které si pronajal, podnajmout (a bohužel ne vždy se souhlasem vlastník).
Dokumenty ke kontrole:
- vlastník má vlastnické právo ke kontrolované budově/prostoru (s uvedením adresy);
- Zprostředkovatel má uzavřenou nájemní smlouvu (se stejnou adresou), která stanoví právo na podnájem.
Jednoduchá doporučení pro nájemce pomohou zjednodušit úkol komunikace při první prohlídce kanceláře. Příklad – posouzení technického stavu prostor:
Jaké otázky klást
· praskliny/poškození obkladů stěn;
· provozuschopnost inženýrských systémů (kontrola ventilace/klimatizace z hlediska plnění základních funkcí, hluku, zápachu atd.);
· provozuschopnost koupelen (všechna mokrá místa), jejich počet a stav;
· počet a umístění zásuvek, možnost jejich přesunu/přeinstalace;
· při pronájmu kanceláře s nábytkem – kompletnost, provozuschopnost všech mechanických částí, celkový stav.
· Je vlastník připraven odstranit všechny závady zjištěné při kontrole před zahájením nájmu? Jak bude tato připravenost zaznamenána?
· Kdo je odpovědný za opravu vadného zařízení?
· Existují na období renovace nájemní prázdniny? jak dlouho?
· Obsahuje smlouva ustanovení o neoddělitelných vylepšeních (udržování nemovitosti v dobrém stavu a běžné opravy)? Kdo nese náklady na to?
Má smysl se ptát na další nuance – například provozní režim inženýrských systémů: často je centrální klimatizační systém vypnutý ve stanovený čas, což zpochybňuje pohodlí zaměstnanců, kteří zůstávají v kanceláři po určité hodině.
Na co dalšího se zeptat: komunální služby, bezpečnost, komunikace
Majitelé, kteří chtějí prezentovat svou nabídku jako konkurenceschopnou, často uvádějí základní sazbu nájemného a až později se nájemce dozví, že cena byla uvedena bez DPH a poplatky za energie je třeba doplatit.
Abyste tomu zabránili, musíte to zjistit předem a také objasnit řadu souvisejících bodů:
- jsou instalované měřiče, pokud ne, lze je nainstalovat?
- co přesně je zahrnuto do provozních nákladů;
- je možné uzavírat smlouvy na dodávku některých služeb přímo s jejich dodavateli;
- kolik parkovacích míst je povoleno na pronajatou plochu;
- jsou zahrnuty v nájemném, pokud ne, jaká je cena jednoho místa měsíčně;
- Jak se indexuje nájemné?
Poplatky za energie mohou být zahrnuty v ceně pronájmu. V moderní praxi však častěji platí účty za energie pronajímatel s následnou přefakturací nájemci na základě podkladů od dodavatelů, v důsledku čehož pronajímateli „výdaje za energie“ kompenzuje jeho klient.
Další dvě překážky jsou komunikace a bezpečnost. Můžete ušetřit na komunikaci, což znamená, že musíte: určitě musíte zjistit, kteří poskytovatelé obsluhují kancelář a zda je možné změnit poskytovatele (získat vlastního důvěryhodného).
Úskalí s bezpečností jsou spojena jak s možnou nutností platit další poplatky, tak s obecnou kontrolou vstupu do každé kanceláře: pokud business centrum nefunguje 24 hodin denně, nemusí být neseriózně pronajaté kancelářské prostory zaměstnancům k dispozici v době, kdy v konkrétní společnost považovaná za pracovníka.
V tomto ohledu včas objasníme:
- způsob návštěvy kancelářských prostor;
- podmínky pro nouzový přístup do kanceláře (například v případě vyšší moci nebo v liché hodiny);
- nuance postupu při objednávání průkazu pro návštěvníky.
Všechny ústní dohody dosažené při komunikaci s pronajímatelem musí být zaznamenány ve smlouvě s kontrolou správnosti formulace. Hotovou nájemní smlouvu se doporučuje před podpisem prostudovat v klidné atmosféře.
Při pronájmu prostor v business centrech Teorema Management Company můžete počítat s nejvýhodnějšími podmínkami, které zahrnují služby all inclusive, dokončení na klíč, 24/7 provoz, kontrolu vstupu, autobusy zdarma pro personál nájemců atd.
