Nájemné by mělo být s nájemníkem projednáno předem a zapsáno do smlouvy, aby se v budoucnu předešlo sporům. Existují však výdaje, které se měsíc od měsíce mění: například energie nebo úklid. Nejtěžší je rozhodnout se, jak je zahrnout do nájemného, abyste nepřišli o peníze.
Existují dvě možnosti: stanovit pevnou částku platby nebo zahrnout tyto výdaje do variabilní složky nájemného. Podívejme se na každou možnost na příkladu placení za energie.
Fixní nájemné: Výhody a nevýhody
Toto je nejjednodušší způsob: nemusíte každý měsíc vypočítávat částky plateb a vyplňovat zbytečné dokumenty. Tato možnost má ale více nevýhod.
Poplatky za energie závisí na ročním období: v zimě jsou kvůli účtům za vytápění vyšší a v létě nižší. Není možné přesně vypočítat pevnou platbu. Proto je maximální platba za bydlení a komunální služby obvykle uvedena ve smlouvě. I v tomto případě však může pronajímatel přijít o peníze.
- Pokud nájemník platí stejnou částku, nemusí šetřit zdroje: může se dlouho sprchovat, nechat rozsvícená světla. Pokud je nájemník právnickou osobou, může najmout nové zaměstnance: pak se náklady na elektřinu a komunikaci zvýší.
- Sazby za energie se pravidelně zvyšují samy od sebe a je nemožné předvídat míru jejich nárůstu.
Vše, co se nashromáždí nad stanovený limit, bude muset uhradit pronajímatel. Může provést změny ve smlouvě nebo uzavřít dodatečnou dohodu, ale podle Článek 614 občanského zákoníku, Výše nájemného se nemůže měnit více než jednou ročně.
Je tu ještě jedna nuance. Pronájem komerčních nemovitostí je podnikatelská činnost. Když se k fixnímu nájemnému přidají poplatky za energie, příjem podnikatele roste a někteří pronajímatelé budou muset platit více daní. Kdo přesně, záleží na statusu a typu zdanění. Například daně se určitě zvýší pro pronajímatele samostatně výdělečně činné, fyzické osoby nebo společnosti s ručením omezeným v rámci zjednodušeného daňového systému „Příjem“. Proto je používání takového systému často nerentabilní.
Jak funguje pronájem s variabilní a fixní částí?
Nájemce hradí trvalou část za užívání prostor; tato částka je fixní.
Variabilní složka se mění každý měsíc a závisí na skutečných nákladech na vodu, teplo a elektřinu. Toto schéma plateb je výhodné pro obě strany: nájemce nepřeplácí a pronajímatel nehradí výdaje někoho jiného. Smlouva nestanoví konkrétní výši variabilní složky, ale pravidla pro její výpočet. Proto i přes to, že se variabilní složka neustále mění, jsou dodržovány požadavky zákona.
Je důležité si předem ujasnit, kdo přesně bude správcovské společnosti platit. Je pohodlnější, když to udělá nájemník, aniž by peníze převáděl pronajímateli. Pro majitele je to výhodnější: nedochází k přeplatku na daních. Budete však muset sledovat, zda nájemník včas předává odečty měřičů, zda je nepodhodnocuje a zda včas platí. Pokud se mu nahromadí dluhy, bude za to odpovědný majitel prostor.
Pro jistotu můžete do smlouvy zahrnout podmínku, že se nájemce zaváže platit pronajímateli účty za energie. V občanském zákoníku Ruské federace se to nazývá „plnění závazku třetí stranou“. Je však lepší kontaktovat právníka, aby mohl ve smlouvě podrobně vysvětlit všechny nuance.
Další možností je nabídnout nájemci, aby uzavřel smlouvu přímo s poskytovateli energií. Pak bude odpovědnost za všechny platby nést on. Není však jisté, že s tím poskytovatel energií bude souhlasit, a uzavření takové smlouvy je dlouhý a složitý proces.
Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt
Jak vypočítat pevnou část nájemného
Pokud pronajímáte komerční nemovitosti
Pro výpočet fixní části nájemného se obvykle vynásobí plocha prostor a cena nájemného za metr čtvereční. Řekněme, že si pronajmete kancelář o rozloze 100 metrů čtverečních za 2 000 rublů. To znamená, že fixní část nájemného bude 200 tisíc rublů měsíčně.
Výše nájemného závisí na typu nemovitosti: průmyslové prostory jsou levnější, komerční dražší. Důležitá je lokalita, stav nemovitosti a další podmínky. Například náklady na pronájem prostor v oblíbeném nákupním centru jsou nesrovnatelně vyšší než náklady na pronájem obchodu na okraji města. Pro přesný výpočet sazby je lepší kontaktovat odhadce: ten zohlední všechny cenové faktory.
Pokud pronajímáte obytnou nemovitost
Cena pronájmu bytu je obvykle určena trhem: porovnávají se objekty s podobnými vlastnostmi. Zohledňují se následující kritéria:
- Městská část. Byty jsou obvykle dražší v centru a elitních oblastech.
- Infrastruktura: jsou v blízkosti nějaké obchody, školky a školy, kliniky, kosmetické salony, sportovní komplexy, pěší zóny?
- Dopravní dostupnost. Bydlení v blízkosti metra lze pronajmout za vyšší cenu.
- Plocha.
- Počet pokojů.
- Stav bytu je buď po současné designové rekonstrukci, nebo po unaveném provedení z doby před deseti lety.
- Kvalita nábytku a domácích spotřebičů.
Pronájem bytu je s pomocí agentury jednodušší a rychlejší. My v „Letadlo Plus“ Postaráme se o veškeré starosti: pořídíme krásné fotografie nemovitosti, zorganizujeme prohlídky a pomůžeme bezpečně dokončit transakci. Nebudete muset rozumět právním složitostem postupu a bát se, že se něco pokazí.
Jak vypočítat variabilní složku nájemného
Variabilní složka se skládá z nákladů na energie. Vypočítává se každý měsíc součtem údajů z dokumentů dodavatelů zdrojů. Existují dvě hlavní metody výpočtu:
- na základě odečtů měřičů – určují přesný objem spotřebované vody, tepla a elektřiny;
- přibližné množství a náklady na zdroje na metr čtvereční se vynásobí plochou prostor (tato metoda je vhodná, pokud nejsou k dispozici žádné měřiče nebo jeden měřič ukazuje spotřebu pro několik objektů s různými nájemníky najednou).
Jak zohlednit variabilní složku nájemného ve smlouvě
Při sepisování smlouvy je nutné specifikovat:
- Podmínka, že nájemné se skládá ze dvou částí.
- Pravidla pro výpočet variabilní složky nájemného.
- Seznam dokumentů potvrzujících údaje pro výpočet. Mezi tyto dokumenty patří kopie faktur nebo úkonů od dodavatelů energií a samotný výpočet podle vzorce uvedeného ve smlouvě. Pronajímatel musí tyto dokumenty zasílat nájemci každý měsíc spolu s fakturou za nájemné.
Vyvodit závěry
- Zahrnutí variabilních výdajů (energie, úklid, ostraha nebo cokoli jiného) do fixního nájemného není vždy výhodné. Pokud například nájemník nalije příliš mnoho vody, majitel bude muset doplatit. Je možné změnit podmínky smlouvy, ale existují omezení: ze zákona to lze provést maximálně jednou ročně.
- Je pohodlnější rozdělit nájemné na fixní a variabilní. Pak nájemce platí fixní částku za užívání prostor a variabilní částku za bydlení a komunální služby nebo jiné výdaje. Za tímto účelem jsou ve smlouvě uvedena pravidla pro výpočet výše variabilní složky.
„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:
- nákupy nemovitostí,
- prodej nemovitostí,
- pronájem nemovitostí po celém Rusku.
Stejně jako různé doplňkové služby:
- interiérový design;
- velká rekonstrukce bytů;
- pomoc při přemístění;
- vybavení bytu;
- pojištění;
- oceňování majetku;
- protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.
Autor: Irina Volkova, píše právní texty s odborníky
Jsem Natalia Karasovová. Vedoucí expertní skupiny pro outsourcing účetnictví, asistentka hlavního účetního. Jsem zodpovědná za kontrolu protistran, benefitů, státní podpory a označování produktů. Vaše spolehlivá expertka na outsourcing účetnictví. Analyzovala jsem pro vás 9 běžných situací a navrhla pro ně výhodné formulace. Zkontrolujte si své nájemní smlouvy pomocí tohoto taháku. Jako nájemník můžete ušetřit na daních, pokud do nájemní smlouvy zahrnete zvláštní podmínky.
sepsat právně závaznou nájemní smlouvu, aby v něm nebyly žádné porušující body, pomohou odborníci Glavbukh Assistant. Specialisté zajistí právní ochranu transakcí a také prověří spolehlivost vašich protistran. Vyzkoušejte outsourcing účetnictví a získejte měsíc služby jako dárek. Zanechte žádost.
Formulace 1: Jak zavázat pronajímatele, aby neignoroval vaše požadavky
Umožňuje ušetřit na dani z příjmu: 20 % nákladů na neoddělitelná vylepšení.
Zahrnout do nájemní smlouvy povinnost pronajímatele dát v určité lhůtě souhlas nebo odmítnutí neoddělitelného vylepšení.
Instalace vzduchotechniky, ventilace, instalace požární a bezpečnostní signalizace jsou považovány za neoddělitelné – taková vylepšení, která nelze oddělit bez újmy na majetku. Nájemce, který tyto práce v pronajatých prostorách na vlastní náklady provedl, má právo daňově odepisovat jejich náklady. Ale za předpokladu, že k takové práci dostal souhlas majitele.
Majitelé často měsíce ignorují žádosti nájemníků o schválení takové práce. Abyste tomu zabránili, zahrňte do smlouvy formulace od expertů Glavbukh Assistant.
Příznivá formulace
„Po obdržení písemné žádosti nájemce o provedení oprav nebo montáže dodatečného zařízení je pronajímatel povinen zaslat nájemci do 10 (deseti) pracovních dnů písemný souhlas vlastníka nemovitosti s provedením prací. nebo odůvodněné odmítnutí schválení. Dojde-li k prodlení s odpovědí, zaplatí pronajímatel nájemci penále ve výši 1 procenta z měsíčního nájemného za každý den prodlení.
Formulace 2: Jak obnovit smlouvu za stejných podmínek
Umožňuje ušetřit na dani z příjmu: 20 % zůstatkové hodnoty trvalého vylepšení.
Neuzavírejte novou smlouvu, ale prodlužujte tu předchozí za stejných podmínek, případně prodlužujte na dobu neurčitou. Odpisy jsou přípustné pouze po dobu trvání nájemní smlouvy, po kterou nájemce prostory rekonstruoval.
Nájemní smlouva se často uzavírá na 11 měsíců a po uplynutí této doby se prodlužuje nová smlouva. To vám umožní vyhnout se státní registraci smlouvy, protože jeho platnost je kratší než jeden rok. To ale zbavuje nájemce práva na trvalé zhodnocení pronajatého majetku odpisovat.
Příznivá formulace
“Smluvní strany se dohodly na prodloužení nájemní smlouvy č. 10.10.2017 ze dne 11. října 11 za stejných podmínek na dobu XNUMX měsíců.”
Formulace 3: Jak se vyhnout sporům o to, která strana co opravuje
Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % z ceny prací, které není povinen provést nájemce.
Domluvte se předem s pronajímatelem, kdo co opravuje, aby nedocházelo ke sporům o to, jaké práce se týkají aktuálních či větších oprav, případně neoddělitelných vylepšení.
Běžné opravy standardně provádí nájemce na své náklady a větší opravy pronajímatel. Strany se ale mohou dohodnout, že za veškeré opravy odpovídá nájemce nebo naopak pronajímatelnebo registrovat další smlouvy.
Odborníci vám pomohou zahrnout do smlouvy všechny důležité termíny včetně stavu díla, abyste ušetřili na daních. Zjistěte více a zanechte žádost.
- provádět na vlastní náklady běžné opravy Zařízení nejméně jednou ročně a udržovat jej ve stavu způsobilém pro komerční účely;
- vybavit Zařízení požárním a bezpečnostním alarmem a klimatizačním systémem.
- provádět větší opravy alespoň jednou za dva roky;
- nainstalovat nákladní výtah mezi prvním, druhým a třetím podlažím.“
Formulace 4: Jak dohodnout termín dodání faktur a dalších prvotních dokumentů
Umožňuje ušetřit na DPH: 20% z měsíčního nájmu.
Termíny faktur a dalších primárních položek se dohodněte předem s pronajímatelem.
Bez faktury nemá nájemce nárok na uplatnění DPH z nájemného. Ale vystavení faktury před koncem měsíce připraví nájemce také o odpočet. Vzhledem k tomu, že nájemné je trvalou službou, jeho základ se určuje k poslednímu dni v měsíci. Dřívější datum na faktuře je v rozporu s daňovým řádem.
Někteří nájemci udělují pokuty za zpoždění dokumentů delší než pět dnů. Které přesně – odborníci z Glavbukh Assistant vám pomohou zjistit. Požádejte o bezplatnou konzultaci.
Příznivá formulace
„Pronajímatel je povinen vystavit fakturu každý měsíc nejdříve k poslednímu dni vykazovaného měsíce a nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. V případě nevystavení nebo pozdějšího vystavení faktury zaplatí pronajímatel nájemci penále ve výši 1 (jednoho) procenta z měsíčního nájemného za každý den prodlení, nejvýše však 20 (dvacet) procent. Pronajímatel je povinen převést peněžní prostředky na zaplacení pokuty nebo je započíst na nájemné do 3 (tří) pracovních dnů ode dne obdržení oprávněné reklamace od nájemce.“
Formulace 5: Jak označit všechny nedostatky v aktu převodu pronajatého majetku
Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % z částky nepřiměřených výdajů.
Při přejímce velkého území kontaktujte nezávislé odborníky, kteří prohlédnou prostory a vypracují zprávy a na jejich základě strany podepíší předávací a přejímací certifikát.
Někteří pronajímatelé nabízejí podepsání potvrzení o převodu a převzetí nemovitosti bez podrobné prohlídky. To není pro nájemce rentabilní. Nebude tak moci po pronajímateli požadovat odstranění dodatečně zjištěných nedostatků.. Zároveň je nelze odhalit jednoduchou kontrolou za jeden den: je třeba zkontrolovat topné a kanalizační systémy.
Po nezávislém vyšetření podepište nájemní smlouvu vypracovanou odborníky. Teprve od tohoto okamžiku musí nájemce začít platit nájem.
Bezpečná formulace
„Všechny vlastnosti a nedostatky Předmětu nájmu musí smluvní strany promítnout do dvoustranné kontrolní zprávy, která je vyhotovena a podepsána do 90 (devadesáti) kalendářních dnů ode dne podpisu Smlouvy Nájemcem. Strany do 10 (deseti) kalendářních dnů na základě inspekční zprávy podepíší Osvědčení o převzetí a převodu Předmětu.“
Formulace 6: Jak ušetřit na daních při rekonstrukci rozestavěné budovy
Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 38 % z částky vynaložených nákladů v přípravné fázi.
Pokud jste prováděli práce v pronajatých prostorech ve výstavbě, podívejte se na předběžnou fázi smlouvy.
Pokud vlastník ještě neformalizoval svá práva k rozestavěné budově, pak strany často nejprve uzavřou předběžnou nájemní smlouvu a po registraci nemovitosti hlavní. Pokud nájemce vynaložil náklady na opravy a dokončení v předběžné fázi, nemá právo je uznat v daňovém účetnictví. Pokud strany neuzavřely hlavní smlouvu, pak nájemce nemá právo uznat výdaje a srážky za ně.
Odborníci Glavbukh Assistant vám pomohou vzít v úvahu všechny nuance předběžné dohody. Zanechte žádost a oni vám zavolají zpět.
Bezpečná formulace
“Smlouva nabývá platnosti okamžikem podpisu a rozšiřuje svou účinnost na vztahy vzniklé od 08.08.2017 v rámci předběžné nájemní smlouvy č. 1.”
Formulace 7: Co musí být uvedeno v nájemní smlouvě
Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % nájemného po celou dobu trvání smlouvy, maximálně však za poslední tři roky nájmu.
V nájemní smlouvě podrobně popište: počet prostor, metráž, umístění, údaje o listu vlastnictví atd. požádejte pronajímatele, aby ke smlouvě přiložil půdorys budovy s pronajatými prostory. Potvrďte, že používáte nemovitost k pronájmu. Federální daňová služba tak nebude mít žádné pochybnosti o tom, jaký majetek si společnost pronajímá.
Finanční úřad se podrobně zabývá výdaji za pronájem, protože firmy tuto službu často využívají k umělému navyšování svých výdajů. Jako pronajímatel je vybrán přátelský agent a nevykazuje příjmy z pronájmu, dokud peníze nedostane. A nájemce neplatí nájem, ale odráží výdaje, protože používá akruální metodu.
Právníci Glavbukh Assistant vám pomohou zkontrolovat, jak přesně jsou pronajaté prostory popsány, a vyhnout se dotazům ze strany finančních úřadů. Kontaktujte odborníky a získejte doporučení.
Bezpečná formulace
„Pronajímatel se zavazuje převést a nájemce se zavazuje převzít do dočasného vlastnictví a užívání za podmínek smlouvy nebytové prostory o celkové výměře 5300 140 m5. m, který se nachází v nebytovém domě na adrese: Moskva, ul. Tenistaya, XNUMX, bldg. XNUMX (dále jen „Stavba“).
Seznam nebytových prostor (dále jen „Zařízení“) k převodu na nájemce je smluvními stranami sjednán v příloze č. 1 Smlouvy, která odpovídá Technickému listu s půdorysem pro budova (příloha č. 2 ke smlouvě).“
Formulace 8: Jak odůvodnit výši nájemného předem
Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % nájemného po celou dobu trvání smlouvy, nejvýše však za poslední tři kalendářní roky.
V ceně nájmu jsou zahrnuty služby ostrahy a úklidu prostor, odvoz odpadků a organizace přístupového systému. Tímto způsobem můžete předem odůvodnit sazbu pronájmu pro federální daňovou službu.
Pokud je nájem mnohem vyšší než tržní úroveň, budou finanční úřady mít za to, že společnost úmyslně navýšila výdaje. Daňovým nárokům se můžete vyhnout, pokud prokážete jedinečnost nemovitosti a ekonomickou výhodnost jejího pronájmu.
Odborníci Glavbukh Assistant vám řeknou, jak výhody předem odůvodnit výpočty, potvrdit je poznámkami, obchodními plány a dalšími dokumenty.
- zajistit 24hodinovou bezpečnost zařízení;
- organizovat kontrolu přístupu na území zařízení;
- uklízet zařízení alespoň jednou denně;
- zajistit odvoz odpadu.”
Formulace 9: Jak zahrnout náklady na energie do nájemného
Umožňuje ušetřit na DPH: 21 % nákladů na energie nebo 45 % nákladů na energie se zprostředkovatelskou dohodou.
Využijte variantu s variabilní částí nájemného – náklady na energie spotřebované nájemcem za měsíc. V tomto případě máte právo na odpočet veškeré DPH na vstupu, včetně účtů za energie. Tímto způsobem se vyhnete nárokům ze strany Federální daňové služby.
Finanční úřad uplatňuje nároky, pokud nájemce vrací DPH na vstupu za energie, jejíž náklady kompenzuje pronajímateli. Kontroloři se domnívají, že jelikož pronajímatel není organizací poskytující zdroje, znamená to, že nemá právo vystavovat faktury na výši plateb za energie. A bez takových faktur nemá nájemce základ pro vrácení DPH.
Další špatná možnost – zprostředkovatelská smlouva, na jejímž základě se pronajímatel zavazuje nakoupit pro nájemce inženýrské sítě.
Smlouvy s energetickými společnostmi jsou obvykle uzavírány mnohem dříve než dohoda s nájemcem. To znamená, že zprostředkovatelská smlouva o koupi inženýrských sítí může být považována za neplatnou. V tomto případě inspekce odepře nájemci daňové účtování plateb za energie a odpočet DPH z nich.
Odborníci Glavbukh Assistant vám pomohou opustit nájemní smlouvu, aby finanční úřady neměly žádné dotazy. Zanechte žádost a uložte.
- konstantní část, která se rovná 802 rublům. za 1 čtvereční m za měsíc (včetně DPH 122,34 rublů);
- variabilní část, která je stanovena na konci měsíce a rovná se nákladům na energie spotřebované nájemcem.
Chcete-li zajistit, aby nájemní smlouvy chránily vaše zájmy, poraďte se s právníky. Pomohou vám sepsat právně způsobilou smlouvu, aby neobsahoval položky, které narušují vaše zájmy. Specialisté na outsourcing zajistí právní ochranu transakcí a také prověří spolehlivost vašich protistran. Zanechte žádost.
